収益物件とは、マンションやアパートなどを入居者に貸し出して、家賃収入（利益）を得るために購入された物件です。
このため物件の価値を決める際には、立地や築年数など居住用物件の査定に用いられる要素だけでなく、「その物件を購入することでいくらの利益を得られるか」という収益性も含めて、トータルで算出されます。

居住用物件の売却額を査定するとき、不動産会社が重視するのは「取引事例」です。立地や築年数、間取りなどが類似する物件の取引事例を参考に、売却額を決定します。
これに対して収益物件は、前述の収益性も考慮して査定するため「収益還元法」という評価法が用いられ、家賃収入から諸費用を差し引いた「年間の純収益」や「利回り」などをもとに算出されます。

さらに、立地や築年数などから物件の価値を算出する「積算評価」という方法でも、物件の価値を算出します。
これらの方法で得られた価格をもとに、空室率や大規模修繕などのリスク、過去の取引事例といった要素を含め、トータルで勘案して売却額が決定します。
このように、居住用物件と収益物件とでは、売却額の算出フローが異なるため、専門的な知識やノウハウが必要とされるのです。

収益物件運用における利益は、
　(売却金額-取得金額)＋(収入-支出)
となるのでトータルで考えなければ利益最大化する事は出来ません。
収益物件取得、管理運営も全てその目的に沿って行っていく必要が有ります。
管理に関しても売却を意識して行うのと意識せず行うのとでは結果に大差が出る事になります。

高値で売却する為に管理運営でするべき事
収益物件売却は大きく分けて、
・収益物件のまま売却
・更地にして土地として売却
の2パターンが有りますが一般的にはアパートのまま売る方が圧倒的に多いと考えられます。
アパートのまま売却する場合は、
・入居率を上げる
・賃料を上げる
事の2つが求められます。

入居率の悪い収益物件は売却し難く売れても安くなりがちです。
一番良いのは満室状態です。満室状態なら多少利回りが低くても良いかなと思うのが人間心理です。
又、収益物件として売却するなら売却価格根拠は入居している賃料収入になるので、
賃料を高く入居させる事が大切です。
賃料を1万円上げる事は利回り10％で売却するとして120万円高く売れる事を意味します。
たかが家賃1万円ではなく120万円になるのだという意識が必要です。

都心部の区分マンションなら、現在は少しくらい強気の価格設定でも売れています。ただし、いつまでもこの状態が続くとは限りません。
価格上昇のトレンドが頭打ちに近づいた時に、いわゆる"失敗"（最高値で買ってしまい、売却できなくなる）を避けようとするため、一斉に需要が縮小するおそれがあるからです。キャピタルゲイン（売却益）を目指した価格で推移するマーケットで、その潮目が変わる瞬間を見極めるのは至難の業です。

また価格設定の面でも、あまりにも相場とかけ離れた高値を付けるのは考えものです。特に同じマンション内や近隣で競合物件が同時に複数出ている場合は、他と比較されて割高な物件という印象を与えてしまい、そのままずるずると"売れ残り物件"の烙印を押されかねません。売り出しのタイミングと最新相場を見極めながら、慎重に価格設定をすることが大切です。

①：投資物件（収益・事業用物件）は、一般物件（居住用）との売却とは違い、投資の専門知識が要求されます。更に法律、税金（譲渡所得税他）、金融、経費（測量・建物解体・抵当権他）など専門的な知識が多く必要になります。『何故売却するのか』などについて、『売却の目的』をなるべく明確にしておきましょう。

②：まずは売却物件の適切な価格はどの位なのかを正確に把握することが大切です。
売却物件の建築年数や周辺の類似物件の最近の売買事例、路線価、公示価格、管理状況、入居者との賃貸契約の状況、希少性などあらゆる観点から総合的にチェックをした上で査定価格を決めます。

③：売出し価格が決まり、売却を決断されたら不動産会社との間で『媒介契約』を結びます。媒介契約によって正式に売却の依頼をしたことになります。この媒介契約には３種類あり、それぞれの特徴をご理解いただいた上で、お客様にお選びいただきます。

④：売却活動の現状報告
売却依頼を受け、不動産会社では、お客様の売却物件を多様な広告やPRをして、積極的に売りに出します。こうした売却活動はお客様にきちんとご報告します。売却をスムーズに行うために、物件の清掃やメンテナンスを行っておくとよいでしょう。

⑤：購入希望者との交渉
ほとんどの購入希望者が、「価格を下げてほしい」といった交渉をしてくることが予想されます。譲れる点と譲れない点を事前に明確にしておきましょう。

⑥：購入申込み～売買契約の締結
購入希望者から「購入申込書」を受領し、価格や引渡し等の条件について調整を行います。売主様、買主様間で合意に至ったら、売買契約を交わします。

⑦：売買契約後の手続き
買主様に引渡せる状態にするため、既存ローンの完済手続きや引越し準備等を行います。

⑧：残代金決済・引渡し
残代金の受領と同時に物件（鍵）の引渡しを行い、売却手続きが完了します。