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売却を見据えた収益物件の減価償却について

減価償却費は、収益物件において節税効果が高いといわれていますが、売却のタイミングにも影響します。今回は、そんな減価償却費について概要や節税の効果について紹介していきます。

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知っておきたい減価償却の基礎知識

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・減価償却とは

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減価償却費とは、金額の高い電化製品や機械設備・内装設備などの購入代金を、購入した年にいっぺんに経費として計上するのではなく、分割して1年ずつ計上することをいいます。

出典 【減価償却費】素人でも完全マスター5つのポイント

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なぜ減価償却をするのかというと、機械設備や内装設備などは、購入金額が高額であり、使用期間が長期間に及ぶからです。

購入した時点で購入金額を全額費用とすると、その年度だけ費用が大きくなり、大きな赤字となってしまいます。

これではその年度の正しい業績がつかめません。

そこで、設備の利用が長期に及ぶのであれば、その費用も分散して配分しよう、というのが減価償却費です。

出典 【減価償却費】素人でも完全マスター5つのポイント

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・減価償却の節税効果について

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減価償却費は経費として計上できるため、減価償却費を計上すると利益額が抑えられ、その分税額も抑えられるので節税につながります。注意したい点として、法人の場合は除却時（資産を処分してなくす際）に除却損により利益を抑えることができますが、個人の場合はそれができません。

出典 減価償却を行うメリットと計算方法 _ クラウド会計ソフト freee

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・減価償却の計算方法

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「定額法」は、固定資産の減価償却総額を耐用年数で割るというものです。
耐用期間5年の資産を100万円で買ったなら、5年間の間は毎年20万円ずつ経費計上するというものです。減価償却の計算方法の中でも特に簡明な計算方法です。また、無形固定資産はこの定額法でのみ償却可能となります。

出典 減価償却を行うメリットと計算方法 _ クラウド会計ソフト freee

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不動産の減価償却ってどうなっているの？

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・減価償却の対象は建物

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減価償却ができるのは、劣化が生じるものだけになります。つまり、不動産の減価償却ができるのは、建物だけであって、劣化しない土地は減価償却ができないこと認識しましょう。

出典 減価償却とは？不動産の減価償却の仕組みについて

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・不動産の減価償却計算方法

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不動産の減価償却費は下記計算式にて計算することができます。

「減価償却費の額＝取得価格（１）×耐用年数に応じた償却率（２）」

出典 減価償却とは？不動産の減価償却の仕組みについて

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・不動産収入がある場合や不動産売却をする場合は、減価償却をする

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不動産の減価償却を計算する必要がある方は、不動産売買やアパート・マンションなどの賃貸経営によって不動産収入がある方です。所得税を納める際に、不動産収入は所得として計上しなければなりませんが、減価償却は経費として計上されます。

出典 不動産の減価償却の計算方法と計算する上で知っておきたい事前知識

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不動産売却をする場合、不動産譲渡所得を計算しなければなりません。不動産譲渡所得とは、不動産売却によって発生した所得を計算する方法になりますが、その際に減価償却の計算が必要になります。

出典 不動産の減価償却の計算方法と計算する上で知っておきたい事前知識

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減価償却から逆算すれば収益物件を売却するタイミングが見えてくる

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・減価償却期間の終了が売却の目安

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収益物件の売却は、「減価償却期間の終了」を基本戦略とするのが一般的です。
キャッシュフローを見ながら、そのタイミングをうかがう必要がありますが、正解はひとつではありません。

出典 収益物件の売却タイミングと減価償却の関係は？【出口戦略の基礎知識】

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・減価償却費を超えるタイミングを見極めることが重要

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賃貸経営においてローンの元金部分は経費にならないため、キャッシュアウトしても帳簿上経費として申告できないのですが、その分建物の減価償却費を経費として計上できるため、所得税を抑制することができます。

出典 不動産投資の売却…タイミングと流れ[前編] _ 不動産投資メディアのINVEST ONLINE（インベストオンライン）

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ところが、元利均等方式でローンを組んで購入している場合、返済を続けていくと徐々に元金部分の返済割合が増えていくことになり、どこかのタイミングで、減価償却費を超えてしまうのです。

出典 不動産投資の売却…タイミングと流れ[前編] _ 不動産投資メディアのINVEST ONLINE（インベストオンライン）

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・デッドクロスを迎える前に売却する

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