収益物件とは、マンションやアパートなどを入居者に貸し出して、家賃収入（利益）を得るために購入された物件です。

このため物件の価値を決める際には、立地や築年数など居住用物件の査定に用いられる要素だけでなく、「その物件を購入することでいくらの利益を得られるか」という収益性も含めて、トータルで算出されます。

■収益物件（収益不動産）とは
収益物件とは、毎月一定の賃金収入のある不動産、つまり一棟売りのアパートや賃貸マンション、テナントビル等のことをいったり、投資した不動産の家賃収入から収益を得る目的で購入する物件を指します。

不動産投資のプロは、不動産を購入する際に必ず出口戦略を検討します。出口戦略というのは、不動産を売却するのか、持ち続けるのか、建物を壊して一部の土地を売却するのかといった、その不動産に対する投資をどのタイミングで切り上げるかというプランです。

不動産投資の出口戦略は、大きく分けてマンション投資とアパート投資の場合で異なります。マンション投資の場合は、出口戦略は「次の買い手がつくか」「いつ売るか」「いくらで売るか」「定収入源として持ち続ける」「自宅にする」となります。一方、アパート投資の場合は、物件を売却するという選択肢以外にも、リノベーションして売却する、新しくアパートを建て替える、建物を壊して土地を売却する、建物を壊して自宅を建てるなど出口が充実しています。

賃貸収益物件の査定方法で重要になってくるのが、収益還元法に基づいた「利回り相場」です。利回り相場の計算方法は「年間の賃貸収入（賃料）÷表面利回り」で算出されます。

まずは所有している賃貸収益物件と類似している物件をインターネットなどで検索し、どの程度の利回り相場で売却されているのかを調べてみましょう。

収益物件の築年数が古くなることで、減価償却による所得税の節税効果と、経費計上できない元金返済負担が逆転することを「デッドクロス」と言います。そのため、このデッドクロスが発生する前に売却するというが、比較的オーソドックスな売却のタイミングと言えるでしょう。

築１０年を超えてくると、室内外を問わずさまざまな部品や設備が劣化してくるため、それまでの１０年とは比べ物にならないほどのキャッシュアウトが発生するようになります。



不動産投資においてキャッシュアウトの増大は、投資利回りの悪化、そして、キャッシュフローの悪化と繋がっていくため、そうなる前に収益不動産を売却してそこで利益を確定させてしまうというのも、出口戦略として非常に有効でしょう。

投資用物件の値段が安い時期に購入し、土地やエリアの人気上昇などに伴う価格高騰のタイミングで売却すればその差額が利益、つまりキャピタルゲインとなります。おおよその目安としては、購入額から各種税を引いて、キャッシュフローの5～10倍の値段で売れると見込めるタイミングが売り時です。

万が一購入後に想定した収益に届かない悪い物件だった場合、すぐに売却するのがベストです。「不動産会社に相談して、様子を見よう」と判断を誤ってしまったら、負債が増えていきます。失敗してしまったら早い段階で見極めて、赤字を最小限にすることが重要です。

「収益マンションを早く売却したい」「できるだけ高くアパートを売却したい」など、有利な条件で収益物件の売却を希望されることは、至極当然のことです。

その希望を実現するには、「収益物件の売買に特化した不動産会社」を選ぶことが大きなポイントといえます。

今の時代はインターネットで展開している不動産屋がおすすめです。もちろん、各業者のホームページを確認すれば、取り扱い物件数も確認できますので、順にチェックしていきましょう。

頼できそうな不動産業者が見つかったなら、いよいよ媒介契約です。ただしこの媒介契約には種類があります。

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」は複数社と同時に契約できないため、積極的に営業活動を行ってくれる会社でなければ、媒介契約期間が無駄に消化されるリスクもあります。