ワンルームマンション経営でどのくらい収益が期待できるか。これは気になるところです。
言うまでもなく収益を見るには「収入－支出＝収益」、この簡単な式しかありません。収入を得るための方法はいくらでもあり、支出をおさえる方法もたくさんあるわけですが、基本的な図式は、やはり「収入－支出＝収益」です。
ワンルームマンション経営における「収入」は「家賃」です。支出には管理費・修繕積立金などがあり、ローンを組んだ場合にはその返済金があります。
ワンルームマンション経営の収益を考える際は、収入＝家賃、そして、さまざまな支出を知っておく必要があります。

ワンルームマンション経営の収入と支出について見ていきましょう。
「収入」は月々の「家賃」です。その他に「敷金」「礼金」、２年ごとの「更新料」があります。
そして、支出ですが、これにはさまざまなものがあります。
管理費、修繕積立金、賃貸管理会社手数料（賃料集金代行、苦情対応、賃料滞納への対応などを依頼した管理会社への手数料）、固定資産税（年１回）、火災保険／地震保険。
毎月の家賃収入から、この支出を差し引いたものが「収益」になります。ローンがある場合は「ローンの月々の返済金」がこれに加わります。
ローンの返済については、月々のローン返済を家賃収入ですべてまかなうのではなく、幾分かは自分で出し、家賃収入と合わせて返済していくという考え方もあります。しかし、借入金額や頭金によって異なりますが、ローンがあっても手元にキャッシュを残すことも可能です。ローンを組んだ方がメリットがあるのです。

銀行にお金を預けても1％の金利もつきませんが、ワンルームマンションに投資をすると新築ワンルームで2～3％、中古ワンルーム4～6％程度です。投資効率から考えても段違いです。不動産は確実性が高いんですね。

そもそも利回りとは、投資した元金に対する利益や配当の割合を意味します。たとえば2000万円の物件を購入（投資）して、年間100万円の家賃収入があった場合、年間利回りは5％となります。

このように投資においては、得られる金額（収入）だけでなく、元金と収入から導き出される利回りを見ることが欠かせません。

特にマンション経営において使用されている利回りには、「表面利回り（グロス利回り）」「実質利回り（ネット利回り）」の2つがあります。それぞれの計算方法は次の通りです。

・「表面利回り」：年間収入（家賃）÷購入価格
・「実質利回り」：（年間収入（家賃）－年間支出）÷購入価格

計算式からも明らかなように、表面利回りが満室時の家賃収入を単純に物件の購入価格で割っているのに対し、実質利回りは年間支出（管理費、修繕積立金など）も考慮して計算されています。

物件から得られる利益の概算を知りたければ表面利回りを、より詳しく試算したい場合には実質利回りを活用するなど、それぞれを使い分けることが大切です。

投資対象の違いによって、どのくらい利回りは異なるのでしょうか。たとえば銀行預金であれば、優遇されているネット銀行でも0.01%ほど。定期預金でもそれほど変わりません。ネット銀行とネット証券の両方を保有するマネーブリッジなどでも0.1%ほどです。

安定性と利率に定評のある個人向け国債（日本）は2017年12月時点で0.05％。外国債、社債などを見てみると、0.5～1％ほどの利回りが期待できるものも出てきますが、発行元の信用力を見極める必要があります。これらの投資は安定的に運用できる分、償還までの期間が長くなりますが、それにもかかわらずあまり高い利回りを期待できません。

実際にワンルームマンションの利回りはどれくらいなのでしょう。株式会社ファーストロジック（「楽待」運営会社）の調査によると、2017年3月時点における投資用区分マンションの表面利回り（新規掲載物件・全国）は、7.64％となっています。これは全国平均値ですので、利回りが高い物件もあれば低い物件も含まれます。また、表面利回りだけでなく実質利回りを考慮する必要があります。

投資用不動産をローンで購入した場合、マイホームのローンと同じように団体信用生命保険がつきます。団体信用生命保険は、ローン購入者に万が一のことが起きた場合、ローンが完済される仕組みです。家賃収入を得ながら、万が一の保障としても活用できるのです。

万が一の時家族にも資産を残してあげられる仕組みです。

ワンルーム投資での取得費は耐用年数に応じて減価償却費を毎年経費として計上できるため、節税効果があります。

個人のワンルーム投資は不動産賃貸業（貸家業）に該当するため、物件の購入費用等（土地部分は除く）は耐用年数に渡っての減価償却が可能です。

たとえば、鉄筋コンクリート（RC）のマンションの法定耐用年数は47年ですが、その場合の毎年減価償却ができる割合（償却率）は0.022％になります。仮に3000万円の新築マンションなら3000万円×0.022％＝66万円の減価償却費を経費計上できるわけです。

この66万円は実際には支出されない費用ですが、会計上は費用として計上され利益額を減少させるので、税金がその分だけ少なくなります。さらに、その他の経費と合わせて家賃収入を上回ってしまう場合でも、その赤字の部分を給与所得と損益通算（＝相殺）でき、給与所得で支払った税金の一部が返還されキャッシュフローが改善されるのも大きなメリットといえます。

マンションやアパート経営から得られる収入は、一概に「こうなる」と言えるものではありません。物件のエリアやグレード、また保有する物件数によって収入額が大きく異なるからです。また、物件を購入するためにローンを組んだ場合の返済や利息、修繕費などの支出があれば、さらに異なることになります。

とはいえ、不動産投資をしている人の収入は、いったいどのぐらいになるのでしょうか。

そこで今回は、マンション・アパートオーナーの方の年収やその収支構造、そして注目すべきポイントについて考えてみます。収入だけでなく、どのような支出（税金や経費、借入金の返済や利息）が発生するのかも、合わせて押さえておきましょう。

マンション・アパート経営の収入と支出は、どのような内訳になっているのでしょうか。

まずは収入についてです。主に家賃収入ですが、保有物件の所在エリアや、物件グレード・状態によって、家賃の金額は変わります。もっとも、相場通りの家賃がいつも得られるわけではなく、空室の場合には収入は全くありません。いかに空室率をゼロに近づけるかが、マンション・アパート経営のポイントです。

一方、支出では物件の購入費用や物件の管理費・修繕費などが大きいでしょう。その他にも、固定資産税や不動産取得税などの各種税金、不動産会社への仲介手数料、物件購入の際にローンを組んだ場合はその借り入れ利息などの費用が発生します。