賃貸借の契約期間が２年と定められている場合でも、契約期間満了後も借主が建物の使用を継続しているときには、自動的に契約が更新されたものとして扱うことになっています。このように、放っておくと自動的に契約は更新されることを、法定更新といいます。定期借地権・定期借家権のように、法定更新がない契約であれば別ですが、通常の賃貸借契約の場合には法定更新となり、自動的に契約が更新されます。

更新を拒絶し、契約を終了させるためには、正当な事由があることが必要

都心や市街地では、不動産価格の上昇等により、アパート住人への立ち退き要求が行われることがあります。古くなったアパートを壊して建て直したり、土地をアパート付きで売却するといった目的で、貸主が借主に立退きを求めるといった事情が大半です。

借主にも生活がありますから、貸主の要求がどんな場合でも認められるというわけではありません。貸主と借主では、貸主の方が立場が強いことが多いことに鑑み、借主は借地借家法という法律で保護されています。

実際の裁判では、「改築のため」「売却のため」といった貸主側の事情で正当事由が認められることはほとんどありません。立退きと引換えに立退料が支払われることで正当事由が補完される場合、たとえ立退料が支払われたとしても正当事由が認められない場合もあります。

マンションなどの不動産の貸主には、借主が支障なく部屋を使用するために必要な修理をする義務があると民法で定められています。ですから、借りたマンションのお風呂が壊れていて使用できない等の場合は、借主の不注意で壊れた場合は別として、借主はお風呂の修理を貸主に請求することができるのが原則です。