［勤続年数］

　こちらも新規で借りるより厳しくなる場合が多いようです。通常が「２年」の場合、借り換えなら３年になる、などです。

【延滞暦】

　当然のことながら延滞暦もチェックされることになります。延滞の理由にもよりますが、やはり延滞暦があると借り換えは相当厳しくなると考えておいた方がいいでしょう。もちろん、借入人が積極的に延滞暦を申告する必要はないのですが、延滞暦は信用機関を通じて銀行同士で共有されていると考えた方がいいですね。
　自ら進んで延滞するような人はいないとは思いますが、ケアレスミスの場合も含めてなるべく延滞はしないようにしましょう。

【居住年数】

　現在の物件の居住年数も審査の対象になるようです。勤続年数も同じですが、長く住んでいればいるほど、その家に住もうとする意思が確認できますし、その間、しっかり住宅ローンの返済をしてきたことも確認できますね。居住年数については３年～５年以上、というのが条件となる場合が多いですね。

【返済比率】

　返済比率とは、年収に対する住宅ローン返済額です。新規で借りる場合は３５％くらいまでＯＫという金融機関も多いですが、これが借り換えになると３０％までとか、２５％とか、より余裕のある返済計画を求められるようです。新規で借り入れた時より収入が増えていればいいですが、増えていないとすると、現状の返済比率が３５％近い人などは借り換えが難しい場合もあるかもしれません。
　ただしそもそも３０％とか３５％というのは、負担が大きすぎて「もしも」の時にはやはり余裕がなさすぎますね。住宅ローンのために生活が苦しくなっても本末転倒ですし、延滞でもしようものなら下も子もありません。やはり返済比率は最初から２５％以下などに抑えておくべきですね。

【物件評価】

　上記の通り、長らく不動産価格の下落が続いている日本では、多くの住宅ローンが「担保割れ」の状態になっています。たとえば、１０年前に３，０００万円で買った物件が、今の価値だと１，５００万円だが、住宅ローンはまだ２，０００万円残っているようなケースですね。この場合は５００万円分、「担保割れ」になっていることになります。
　通常であればそのような場合は、別途５００万円の「頭金」が必要になってきますが、実際には住宅ローンを借りている人で、そんな余裕のある人は少ないでしょうから、ほとんどの人が借り換えできなくなってしまいます。
　そこで今では借り換えの場合は、物件評価以上の金額まで貸してくれるようになりましたね。物件評価の１．２倍までＯＫという場合もあれば、場合によっては２倍～３倍までＯＫという銀行もあるようですね。
　ただこれは実際に問い合わせてみないとわかりませんので、「担保割れ」の状態でも諦めず、問い合わせてみましょう。

さきに話したコストを全く意識しなくてよいケースがこちらの同銀行で借り替えた場合です。
特に固定金利から変動金利に変更しての借り換えや、逆に変動金利から固定金利に変更しての借り換えを検討されている場合は、まずは同じ銀行内での条件変更で対応できないかどうか確認すべきだと思います。もし希望に近い条件で変更できたなら、費用はほとんどかからないため、他の銀行に借り換えるよりはるかにお得となります。

借り換えをしようと思ったら、まずは今借りている銀行に相談することを検討してみてください。

住宅ローン金利は2015年11月現在で歴史的といえる低金利水準となっています。

それぞれの銀行は金利の引き下げを行い顧客獲得を図っています。中でも既に住宅ローンを組んでいる人に別の住宅ローンへと「借り換え」についても攻勢を強めています。

確かに、今のローンよりも金利が下がればその分、経済効果が生まれます。ただし、金利の引き下げは「借り換え」しかないわけではありません。

一つお勧めしたいのが「今の銀行に金利の引き下げ交渉」をすることです。金利を下げることができれば、借り換えにかかる手数料や税金などのコストも抑えられます。今回は今の銀行の住宅ローン金利を引き下げする交渉のやり方を紹介していきます。

たとえば、現在契約している住宅ローンの金利が、募集されているローン金利よりも高い場合、状況によっては今の銀行の「金利を下げるように交渉する」ということも可能です。

仮に、ローン契約を維持した状態で金利だけを下げることができれば、借り換えと比べて各種手数料や税金が不要になる分、より経済的なメリットを享受できる可能性があります。

このように考えると、多少金利は高くても同じ銀行内で金利交渉ができれば、そちらの方がトータルではお得になる可能性があります。

【まずは借り換えを利用すればいくらで借りられるかを調べる】

まずは、現在の銀行ではなく他の銀行でローンを借り換えた場合にどの程度の条件で借りることができるのかを実際に仮審査を申し込んでみて確認してみましょう。

多くの場合は、借り換えシミュレーションなども出してくれるはずで、現行のローンを借り換えた場合にどの程度のメリットがあるのかを計算することができるはずです。

なぜ、現在の銀行と交渉する前に借り換え先を探すのか？というとすでに検討を始めている姿勢を見せることによって、交渉が本気であることを相手に伝えることができます。また、万が一交渉が失敗に終わった場合でも、そのまま借り換えローンへの切り替えを進めることができます。

材料として利用するなら1社（銀行）でもかまいませんが、もし、金利交渉が失敗した場合には、借り換えを進めるという場合には、3社程度に話をしておくことをお勧めします。

【借り換えローンを引き合いに出して交渉に臨む】

現在借りている銀行に○○銀行さんにでは「△％」での借り換えができるようだ。でも、あなたの銀行にもお世話になっているからそちらで金利○％に下げてくれるのであれば、借り換えはしないつもりだが、そうした交渉は可能だろうか？

といった具合にすすめてみましょう。もちろん、前述の通り、借り換えよりも金利引き下げの方が手数料や登記費用などがかからない分、お得になります。完全に合わせるのではなく、多少譲歩する姿勢も見せておくと効果的かもしれません。

【交渉】

この先は、支店担当者との個別の交渉になるはずです。交渉の可否についてはその銀行の置かれている状況やあなたの属性、これまでの返済状況、返済期間など様々な要素が考慮されるはずです。銀行にとってあなたが「良いお客」と思われているかどうかという点も大切です。

もちろん、交渉ですのでうまくいかない可能性だってあるでしょう。そういう場合は、【まずは借り換えを利用すればいくらで借りられるかを調べる】で進めていた借り換え先の住宅ローンへの借り換えを粛々と進めていきましょう。