アパートオーナーの年収はいくらくらいになるのでしょうか。平均家賃が6万円、10部屋あるアパートのオーナーで考えてみましょう。

単純計算すると、満室で月に60万円、年間で720万円の収入になります。同じ家賃・部屋数のアパートを2つ、3つと経営すれば、年収も1440万円、2160万円と増えます。所有物件数が多く、その経営が安定しているほど、より多くの収入を得られることになります。

支出についてですが、ローンを組んで物件を購入した場合は、その返済をしなければなりません。一概には言えませんが、家賃6万円からローン返済分や税金、各種費用を除いた1部屋当たりの平均収益が月3万円だったとすると、10部屋のアパート1棟であれば月収30万円、年収360万円ということになります。

価格1000万のワンルームがあったとしましょう。家賃は手取りで毎月５万円と仮定します。なので年間家賃収入は60万円です。

この物件を現金一括で購入して、毎年60万円の家賃収入を受け取っていくだけ

つまり1000万円を預入して、6％で単利運用していくとのと同じですね。なので、毎年60万円ずつ増えていき、投資資金1000万円を全て回収するのに、16年と8カ月かかります。

これだけだと単純な単利運用で終わってしまう訳ですね。

自身の信用や物件（立地や需要）を担保として、金融機関からお金を借りることができるのです。なので、実際に自分のお財布から現金を出費せずに、自分自身の信用と物件でレバレッジをきかせた投資ができるわけですね。

「ワンルームマンション」に特化したことにも、合理的な理由がある。ファミリーマンションはワンルームマンションに比べて購入価格が高いため、当然投資効率を表す利回りも低くなる。さらに、入居者が退去した場合、次の入居者募集に向けて室内をリフォームするが、部屋が広い分、リフォーム費用も高額になり空室期間も長くなる。地方や郊外のアパート経営は、将来的な空室リスクを十分考慮しなければならない。将来を考えた不動産投資で、最も重視しなければならないのは立地なのだ。

では、サラリーマンでも、東京都内の物件で不動産投資を始めることができるのだろうか。その疑問に重吉社長はこう答える。「立地のよい都内の中古ワンルームマンションでも可能です」と。

自己資金を出して始めれば、入居者から得られる家賃収入でローンを返済していくことができ、加えて繰り上げ返済を同時に進めていけば、完済までのスピードを速めることができる。子どもの学費などで繰り上げ返済ができない時期があっても、家賃収入によってローンは着実に返済される。「ですから、不動産投資はできるだけ早い時期に始めたほうが、より大きな資産形成ができるのです」。

現在の低金利も、サラリーマンが不動産投資を始めるうえで追い風になっている。管理会社を通したマンション経営を考えた場合、管理費、修繕積立金に管理代行手数料等を加えたランニングコストを差し引くと、利回りはおおよそ4～5％だという。「現在、当社の提携ローンの借入金利は1.5％程度ですから、手取りの利回りと借入金利の差がプラス2～3％になります。ローンを組んでいただき、家賃収入だけで金利と元本が返していけるのです」。

もちろん、不動産投資にはリスクがあることも認識しなければならないと重吉社長は釘をさす。「一番のリスクは借金です。自己資金なしで始められ、数億の資産を作れるなどと謳ったセミナーも見受けられますが、多額の借金をせずに繰り上げ返済をまめに継続していくことが、ローンとの正しい付き合い方なのです」。

資産運用の必要性が叫ばれて久しい。将来の年金や社会保障への不安、物価上昇に備えるためには、預貯金だけでは不十分であることに異論はないだろう。一方で、世界的な低金利環境のため、サラリーマン投資家の投資対象となる金融商品の選択肢が狭まっているのも事実だ。

　このような環境の中で、相対的に高い収益を期待できる運用手法として、不動産投資が注目を集めてきた。不動産は実物資産なので、株式や債券のような発行企業の破たん、デフォルト（債務不履行）のリスクがなく、価値がゼロになることはない。マンションの家賃収入は景気動向の影響を受けにくく、比較的安定した収入が期待できる。

　ただし、それはあくまで優良な不動産に投資した場合に限られる。数年前から不動産投資はブームと呼べるほどの盛り上がりを見せており、サラリーマン投資家の旺盛なニーズに対して、優良物件の供給が追いつかないのが現状だ。

老後まで安定して儲かる」のがワンルームマンション投資の魅力

ワンルームマンション投資は一度で大金を掴めるチャンスがある株やFXと違い、毎月収入を得られる投資です。入居者さえ見つかれば、収入がコツコツと貯められるので、老後の備えや保険として、確保できます。

利益を上げるには、収支をもとに算出したマネタイズや空室状況・入退居への備えが必須。単身者が集中するエリアのワンルームマンションを選び、家賃保証や入退居に発生する修繕費用の保証内容を徹底して確認すれば、失敗リスクを抑えられるでしょう。