・新築ワンルームマンション
晩婚化や女性の社会進出が進み単身世帯は増加しているため、新築ワンルームマンションの需要はこれからも高いことが予想されています。しかし、一見投資向きに思える新築ワンルームマンション経営は、会社員の不動産投資家には不向きな物件対象です。

その理由は、都心といった土地の値段が高いところにあるため物件価格が高いこと、管理費や税金などのコストを考えれば、家賃収入を得られたとしても利回りがさほど高くならないことが挙げられます。

最悪の場合、赤字になってしまうことも多く、所得税の軽減を受けたとしてもローンを払い終わった数十年後には、マンションの売却価格が下がりすぎて売れない事態に陥ることもあります。

新築ワンルームマンション経営は、キャッシュフローが最も出にくい物件とも言えます。

それでも買いたいと思っている人へ新築ワンルームマンション経営のメリットとデメリットを紹介します。

新築ワンルームマンションは、都心や大都市といった交通アクセスがよい場所に多く建設されています。金融機関でも、ワンルームマンション向けのフルローンを提供しているところもあります。駅近できれいな家は、最初の入居者が見つかりやすいメリットがあります。

新築ワンルームマンション投資では、開始直後は特に問題は感じなかったとしても、その後経営におけるデメリットが次々と出てきます。

まず、どんな物件でも登記されれば中古になりますが、新築ワンルームマンションの場合、例えば築２～３年でも、当初購入価格が2,500万円だった物件は、2,000万円を下回る価格で取引されています。つまり、中古になれば分譲時の70％ほどの値段でしか取引されません。

築５年も経ち、入居者が５年で２回ほど入れ替われば、家賃の値下げをしなければ次の入居者がみつからない事態が起こりやすくなります。

近所に新しい新築ワンルームマンションができれば、事態はさらに悪化します。

元々面積のせまいワンルームマンションでは、家賃の金額も小さくなりがちですが、家賃を下げても管理費や修繕積立金の額は変わりませんし、入退去に伴う室内リフォーム費用なども変わりません。

これらの経費は、今後増額する可能性もあり、当初予定した利回りは年月が経つにつれて下がってしまうリスクが高くなります。
この事態に、さらに部屋が空室というリスクが加われば、たちまちワンルームマンション経営は行きづまります。

このようなケースに陥り、赤字を出しても会社員として働いていれば給与所得からマンション経営の赤字を差し引けば、所得税の軽減ができます。

ですが、実際にキャッシュフローが出ていない状態で、所得税を軽減されたとしても不動産経営をしたメリットはほとんどないのと同じです

利回りが低い別の理由
新築ワンルームマンションの利回りがアパートに比べると低い理由は、物件価格の約３～４割相当が、建築会社や販売会社の利益として組み入れられているためです。

価格が割高になれば利回りも下がります。
新築ワンルームマンションでは、利回りの平均値は４％です。
今は、新築でも年月が経ち中古ワンルームマンションとなって利回りが４％を切れば、大半の投資家はその物件を購入対象として見ることはありません。

このような新築ワンルームマンションは、さほど知識を持たない不動産投資の初心者向けに販売されているのが実情です。同じ都心立地であれば、割安な築浅の中古ワンルームマンションを選べば、価格も抑えられ、賃料も下がった状態で購入するため更なる賃料下落は抑えられます。立地を気にする方であれば、築浅の中古ワンルームマンションを選びましょう。

「僕がマンション投資をはじめたのは入社2年目の25歳のとき。当時は情報システム関連の会社に勤務していて、年収は600万円ぐらいでした。

会社には不動産に限らずいろんな投資の勧誘電話がしょっちゅうかかってきていたので、たまたま時間があったときに「話だけでも聞いてみようかな？」と思ったのがきっかけでしたね。特に投資に関心があったわけではなく、先輩から勧められたわけでもなく、最初は好奇心からでした」
マンション投資のメリットとして僕が考えているのは『節税』と『老後資金』、そして『家族への保険代わり』です。実は、投資をはじめた当初は『節税』に対するプライオリティが最も高かったのですが、昨年結婚して家庭を持ってからは、“万一自分に何かあった時に、家賃収入によって家族の生活を防衛することができるんだな”という保険的なメリットを実感するようになりました。うちの奥さんは、投資用マンションの仕組みのことはよくわかってないようですが（笑）」

「もっと若いときに、早めにマンション投資をはじめておけばよかったと後悔しています。自分が33歳のときに今の知識を持っていれば、あと2室・3室ぐらい増やしていたでしょうね…」

現在42歳の井田英彰さんは、生命保険会社に勤務していた33歳の頃にマンション投資をスタートした。当時の年収は約720万円。東京都内に新築ワンルームマンションを購入したのが最初の不動産投資だった。

「当時の勤務先が保険会社ということもあって、まわりで投資をやっている人が多かったんですね。僕がマンション投資に興味を持ったのは当時の上司の紹介がきっかけ。2000万円ぐらいのローンを組むことになったんですが、“こんな借金しても本当に良いのかな？”とちょっと不安になっていたら、うちの妻が物件を見て“これならいいんじゃない？”と背中を押してくれました。それで決断したんです」

田中さんや井田さんのお話を聞いていたら、筆者もつい「わたしもマンション投資をはじめてみようか…」と思ってしまったのだが、お二人のように健全な投資を続ける人がいる一方で、詐欺まがいの強引なセールスを受け、法律事務所に相談に訪れる人も増えているという。

「相談内容で圧倒的に多いのは『事前の説明と違うので、契約をなかったことにできないか？』というもの。次に『買う約束をさせられて無理矢理アポを入れられてしまったが、契約したくない』という相談です」

コンコード法律事務所の金子愛弁護士は、マンション投資に関する相談件数の増加を受けて弁護士仲間と共に『マンション投資被害弁護団』を立ち上げた。

「“現状よりもより良い生活を送れること”を謳い文句にした勧誘電話をきっかけに、一件購入すればまた１件…と複数の物件を契約させられて、結局は何の節税対策にもならず、むしろ大赤字になって多重・高額な債務者に陥ってしまうこともあります。特に、一般的な給与所得者（サラリーマン）の場合には、破産を検討しなければならないほどの莫大な債務を抱えてしまうケースもあるのです。

不動産投資をするなら絶対に失敗したくないと思うのは当たり前のことです。では、どうすればワンルームマンション投資で利益を出せるようになるのか、私なりにまとめてみました。

ワンルームマンションは長期保有での運用を心がける
ワンルームマンション投資で利益を出すには、購入したワンルームマンションを売却することによって得られる差額による利益の出し方と、家賃収入を長期的に得るという2つの方法があります。