まとめトップ

総合

収益物件を売却するときのポイント

不動産投資で、家賃収入を目的に保有する不動産のことを収益物件と言います。収益物件も最終的には売却を想定して保有することが大切です。今回は収益物件を売却するにあたって注意したいポイントをまとめました。

FC2USER534069CYE さん

3 PV

お気に入りにボタン 詳細

そもそも収益物件とは？

お気に入りにボタン 詳細

Image100250251

出典 summary-img-sv.fc2.com

お気に入りにボタン 詳細

収益物件とは、マンションやアパートなどを入居者に貸し出して、家賃収入（利益）を得るために購入された物件です。

このため物件の価値を決める際には、立地や築年数など居住用物件の査定に用いられる要素だけでなく、「その物件を購入することでいくらの利益を得られるか」という収益性も含めて、トータルで算出されます。

出典 プロが教える収益物件売却の鉄則！出口から逆算する不動産投資術

お気に入りにボタン 詳細

■収益物件（収益不動産）とは
収益物件とは、毎月一定の賃金収入のある不動産、つまり一棟売りのアパートや賃貸マンション、テナントビル等のことをいったり、投資した不動産の家賃収入から収益を得る目的で購入する物件を指します。

出典 収益物件（収益不動産）とは｜不動産投資ガイド｜デルタ不動産株式会社｜DELTA REAL ESTATE.

お気に入りにボタン 詳細

収益物件とは、家賃などで収益を得ることを目的に保有する不動産物件のことを言います。

お気に入りにボタン 詳細

出口戦略としての売却

お気に入りにボタン 詳細

Image100250256

出典 summary-img-sv.fc2.com

お気に入りにボタン 詳細

不動産投資のプロは、不動産を購入する際に必ず出口戦略を検討します。出口戦略というのは、不動産を売却するのか、持ち続けるのか、建物を壊して一部の土地を売却するのかといった、その不動産に対する投資をどのタイミングで切り上げるかというプランです。

出典 不動産投資の成功は「出口戦略」にあり！新築と中古の投資戦略は？ _ 不動産投資情報サイト HEDGE GUIDE

お気に入りにボタン 詳細

不動産投資の出口戦略は、大きく分けてマンション投資とアパート投資の場合で異なります。マンション投資の場合は、出口戦略は「次の買い手がつくか」「いつ売るか」「いくらで売るか」「定収入源として持ち続ける」「自宅にする」となります。一方、アパート投資の場合は、物件を売却するという選択肢以外にも、リノベーションして売却する、新しくアパートを建て替える、建物を壊して土地を売却する、建物を壊して自宅を建てるなど出口が充実しています。

出典 不動産投資の成功は「出口戦略」にあり！新築と中古の投資戦略は？ _ 不動産投資情報サイト HEDGE GUIDE

お気に入りにボタン 詳細

収益物件の売却は不動産投資の出口戦略として有効です。

お気に入りにボタン 詳細

収益物件の査定額は利回りが基になる

お気に入りにボタン 詳細

Image100250242

出典 summary-img-sv.fc2.com

お気に入りにボタン 詳細

賃貸収益物件の査定方法で重要になってくるのが、収益還元法に基づいた「利回り相場」です。利回り相場の計算方法は「年間の賃貸収入（賃料）÷表面利回り」で算出されます。

出典 賃貸収益物件の売却方法【O-uccino（オウチーノ）】

お気に入りにボタン 詳細

まずは所有している賃貸収益物件と類似している物件をインターネットなどで検索し、どの程度の利回り相場で売却されているのかを調べてみましょう。

出典 賃貸収益物件の売却方法【O-uccino（オウチーノ）】

お気に入りにボタン 詳細

収益物件を売却する場合、利回りが査定額に影響します。まずは自分が持つ収益物件の利回りを基に相場を確認しましょう。

お気に入りにボタン 詳細

売却に最適なタイミングとは

お気に入りにボタン 詳細

Image100250261

出典 summary-img-sv.fc2.com

お気に入りにボタン 詳細

収益物件の築年数が古くなることで、減価償却による所得税の節税効果と、経費計上できない元金返済負担が逆転することを「デッドクロス」と言います。そのため、このデッドクロスが発生する前に売却するというが、比較的オーソドックスな売却のタイミングと言えるでしょう。

出典 売却とはいつ考えるのか

お気に入りにボタン 詳細

築１０年を超えてくると、室内外を問わずさまざまな部品や設備が劣化してくるため、それまでの１０年とは比べ物にならないほどのキャッシュアウトが発生するようになります。



不動産投資においてキャッシュアウトの増大は、投資利回りの悪化、そして、キャッシュフローの悪化と繋がっていくため、そうなる前に収益不動産を売却してそこで利益を確定させてしまうというのも、出口戦略として非常に有効でしょう。

出典 売却とはいつ考えるのか

お気に入りにボタン 詳細

デッドクロス発生前、キャッシュアウト増大の前に売却するのがよいというのが基本的なタイミングです。

お気に入りにボタン 詳細

投資用物件の値段が安い時期に購入し、土地やエリアの人気上昇などに伴う価格高騰のタイミングで売却すればその差額が利益、つまりキャピタルゲインとなります。おおよその目安としては、購入額から各種税を引いて、キャッシュフローの5～10倍の値段で売れると見込めるタイミングが売り時です。

出典 売却するベストなタイミングは？｜シンシア不動産 株式会社

お気に入りにボタン 詳細

万が一購入後に想定した収益に届かない悪い物件だった場合、すぐに売却するのがベストです。「不動産会社に相談して、様子を見よう」と判断を誤ってしまったら、負債が増えていきます。失敗してしまったら早い段階で見極めて、赤字を最小限にすることが重要です。

出典 売却するベストなタイミングは？｜シンシア不動産 株式会社

お気に入りにボタン 詳細

「キャピタルゲインが出るときに売る」「損切で早めに売る」というのも重要な考え方です。

お気に入りにボタン 詳細

収益物件の売買に強い不動産会社を選ぼう

お気に入りにボタン 詳細

Image100250286

出典 summary-img-sv.fc2.com

お気に入りにボタン 詳細

「収益マンションを早く売却したい」「できるだけ高くアパートを売却したい」など、有利な条件で収益物件の売却を希望されることは、至極当然のことです。

その希望を実現するには、「収益物件の売買に特化した不動産会社」を選ぶことが大きなポイントといえます。

出典 収益物件売却の最重要ポイント「不動産会社の選び方」の正解とは？

お気に入りにボタン 詳細

今の時代はインターネットで展開している不動産屋がおすすめです。もちろん、各業者のホームページを確認すれば、取り扱い物件数も確認できますので、順にチェックしていきましょう。

出典 収益マンションの売却で優良な不動産業者と出会う方法

お気に入りにボタン 詳細

不動産会社のなかにも収益物件の売買を得意としているところとそうでないところがあります。収益物件の売買に強い不動産会社に依頼するのが高く売る近道です。

お気に入りにボタン 詳細

頼できそうな不動産業者が見つかったなら、いよいよ媒介契約です。ただしこの媒介契約には種類があります。

出典 不動産売却を有利に進める業者選びの6つのポイント【スマイティ】

お気に入りにボタン 詳細

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」は複数社と同時に契約できないため、積極的に営業活動を行ってくれる会社でなければ、媒介契約期間が無駄に消化されるリスクもあります。

出典 不動産売却を有利に進める業者選びの6つのポイント【スマイティ】

  • 1
  • 2