せっかく物件を購入しても、入居者が現れて毎月の家賃を払ってくれなければ、資産運営として成立しません。しかし、物件によっては入居希望者が一向に現れず、空室の状態が続いてしまうことも。半年以上になると話は深刻です。

ボクがいま専門的に購入している区分マンションは、その部屋に入居者がいるかいないかだけで入居率（空室率）100かゼロかの投資になってしまうでしよね。入居者がいてもいなくても毎月かかる管理費・修繕積立金は払わないといけないし、もし融資を利用して投資をしていた場合は毎月の銀行への返済も自己負担になるわけで、できるだけ入居率100％にして家賃を確保したいと考えるはずでし。

賃貸物件を運営するオーナーにとって、「空室」よりも避けたいリスクがあります。それは「家賃滞納」です。

家賃滞納を理由に賃貸物件からの退去を求めても、素直に応じてもらえない場合はトラブルになり、家主にとっても大きな負担となってしまいます。

通常、「変動金利」の利率は「固定金利」よりも少し低めに設定されています。ただし金利が上昇すると月々の支払額が増えるので、家賃収入で賄いきれなくなる可能性があるため、注意が必要です。

例えば1900万円を35年ローンで借り入れて、家賃7万2000円のワンルームマンションを購入した場合を例に計算してみましょう。



金利を2・0％とした場合、ローン返済額は月6万3000円となります。家賃収入は7万2000円ですから、ローン返済は家賃で賄えます。ところが金利が3・0％に増えると、月々の支払いは7万3000円に増加します。家賃収入を約1000円上回るので、収支は赤字になります。

不動産投資を行なううえで見逃せないのは、地価下落のリスク。物件自体の価値も下がるので、売却時に大きな影響を受けます。それは、管理がしっかりしていて駅近の良物件でも無関係ではありません。

老朽化した建物は人気がなくなり、借り手もつきにくくなります。また、地価の下落は利便性などが劣る立地ということを意味しており、やはり需要が下がります。

価格が下がる物件は、魅力がなく、空室が出やすい物件。そう、認識しておきましょう。

特にこの中でも火災や地震・洪水による不動産投資価値の目減りは大きな損失を生む事になります。この自然災害リスク、自分自身では発生してしまってはどうにも出来ないですし、発生することを未然に防ぐことも不可能です。

火災や地震などの災害リスクは、火災保険や地震保険に加入することで対応できます。注意すべきポイントは、火災保険だけに加入していても、地震による損壊は補償されない点。地震保険と合わせて加入するのが望ましいでしょう。

不動産投資のリスクの一つに「家賃下落リスク」というものがあります。不動産投資家にとっては空室リスクと同じくらい嫌なリスクと言えるでしょう。家賃下落リスクとは文字どおり家賃価格が下がってしまうことを指します。特に新築物件で発生してしまうリスクです。

新築物件で気をつけなければならない家賃下落リスクはこの最初の入居者が出て行く時なのです。日本での賃貸契約のほとんどが2年間になります。入居者がこの時に退室するのか契約更新するのかの判断が求められ、退室してしまった場合新しい入居者を募集するときは中古物件扱いになってしまいます。すると家賃価格も周りの相場と合わせる必要があり、家賃収入も落ち込んでしまいます。