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収益物件の売却タイミングはキャッシュフローから考える

収益物件の売却タイミングは勘だけで行えるものではありません。
キャッシュフローから考えることで、明確なスケジュールを立てることができるのです。
今回は収益物件の売却にキャッシュフローを活用することについてまとめました。

FC2USER833936GQJ さん

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キャッシュフローの基礎知識

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出典 cdn.pixabay.com

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こちらでは、キャッシュフローの基礎知識について見ていきましょう。

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キャッシュフローとは？

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一般的な事業において、売り上げを計上するタイミングは、納品（納入）したときです。現金取引の事業であれば、このタイミングと代金の支払いが同じですから、会計上の損益と手持ちのキャッシュは同じになります。

出典 収益物件の最適な売却タイミングを逃さないキャッシュフロー計算とは？【出口戦略の基礎知識】

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キャッシュフローの必要性

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収益のある土地から得ることができる現金を大切にしておくことは当然のことのように思われるかもしれませんが、それをわかりにくくしているものは帳簿における収入や売却の利益とキャッシュフローの金額が異なるということです。

その違いをきちんと理解しないで土地投資を行ってしまうと、黒字倒産してしまうこともあります。

出典 土地売却時によく聞くキャッシュフローとは？ - 不動産売却プラザ

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キャッシュフローを知ること利益もある？

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固定資産の運用、売却によってこれからのための資産形成を検討しているという方がおりましたら、ぜひこれから土地の取得から売却に至るまでのキャッシュフローをしっかりと理解して、より大きな末永い投資活動につなげるための礎にしていくのはいかがでしょうか。

出典 土地売却時によく聞くキャッシュフローとは？ - 不動産売却プラザ

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このように、キャッシュフローは収益物件の中でも重要なものとされています。

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収益物件の売却で損しない為に

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こちらでは、収益物件の売却で損をしないためのことについて見ていきましょう。

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売却では収益がなくなることを考えておきましょう

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マンションの運用がスムーズに行われている場合は、キャッシュフローが増え、資金が蓄積されていきます。しかし、不動産を売却した場合は今まで毎月入ってきていた収入がなくなります。

売却する際は売却益と月々の収入を比較して、売却してもメリットがあるかどうかを慎重に検討して選択しましょう。

出典 マンション売却で損をしないためにこれだけは知っておきたい5つのポイント 不動産投資コラム 不動産投資情報サイト HEDGE GUIDE

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売却でメリットが大きいかを見よう

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仮に売却をした利益が毎年のキャッシュフローの10年分くらいになったりするようであれば、売却をした方がメリットはあるでしょう。しかし、十分に売却益の試算をせず、不用意に安い金額で売却してしまったことで、損失が確定してしまうというといったデメリットを被る可能性もあります。

出典 マンション売却で損をしないためにこれだけは知っておきたい5つのポイント 不動産投資コラム 不動産投資情報サイト HEDGE GUIDE

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売却前に相場を調べておく

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売却で損をしないためには、必ず事前に相場を把握した上で売りに出すようにしましょう。相場を知らなくても高い価格で売却できれば良いと考える方もいるかもしれませんが、相場を知るということは、所有している不動産が適正な価格で取引されるか、されないかという点でとても大切なことです。

出典 マンション売却で損をしないためにこれだけは知っておきたい5つのポイント 不動産投資コラム 不動産投資情報サイト HEDGE GUIDE

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このように、損をしないための努力を心掛けましょう。

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自己資金配当率も目安にする

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収益物件の利回りなどもしっかり確認して損がないようにしましょう。

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表面利回り（グロス利回り）

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＝年間賃料収入÷物件価格
物件の年間総収入を購入価格で割ったもの。オフイスビルなどは電気代清掃料などをテナントから収受している場合が多く、その収受は総収入には含まれません。

出典 収益不動産の知識

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NOI利回り（ネット利回り）

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＝年間賃料収入－経費（修繕費、管理費、税金、保険料など）÷物件価格
物件の年間総収入から年間総支出を引いた金額（NOI： Net Operating Incomeの略）を物件の購入価格（登記費用などの購入費用は含まない）で割ったものをさします。

出典 収益不動産の知識

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売却時には利回りが高くなる？

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不動産の場合は、NOI利回り6％の物件なら、利回り＝名目成長率（0.9％）+リスクプレミアム（5.1％）＝6％
つまりいざという時の換金性（流動性）が、通常時は国債に比べ大きく低いため（つまり売るのに時間が掛かるし思った通りの値段で売れないことがあること）、利回りが高くなっています。

出典 収益不動産の知識

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利回りのことを考えておかないと、売却タイミングではないのに売却することになるケースもあるので気をつけましょう。

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