一棟マンションは投資不動産です。購入者も投資家であり、その一棟マンションが収益を生む不動産であることが最大の関心事です。そのため、売り出し時の稼働率はマンション物件の価値に直結します。仮に売却時に入居している人が退去したとしても稼働率の高いマンションは人気が高いと推測できるため、またすぐに新たな入居者が見つかるという期待値も高くなります。

一棟マンションにとっての周辺環境は、賃貸需要に大きく影響します。交通アクセスや周辺の教育環境、住環境などが売却価格にも影響を与えるため、将来において企業や商業施設の誘致、交通アクセスの改善など周辺環境にプラス材料がある場合は、そのプラス材料をいかした売却戦略が有効です。

マンションの外観は、いわば「顔」です。顔のお手入れが行き届いていないマンションは賃貸需要も低下するため、投資不動産としての魅力も低下します。定期的なメンテナンスによる美観の保持は一棟売却の成否にも大きく関わるので、修繕や補修によって美観が保たれているマンションは高値で売却できる可能性が高くなります。

国道交通省が提供している土地総合情報システムで、過去の取り引き金額を知ることができます。国土交通省は全国にある不動産会社を管轄している省庁なので信頼度◎。土地・中古マンション・一戸建ての直近2年間分のデータをチェックできます。過去の取り引き価格を知るためには、サイトに入って「取り引き時期」「不動産の種類」「地域」の3つを選択すれば、価格が表示される仕組み。

収益物件の相場は収益還元法で求められますが、算出額が実際の取引状況に即しているとは限りません。


【収益還元法の計算式】
・(1年間の賃料収入－1年間の運用コスト)÷還元利回り※直接還元法


実際に近隣で売り出されている収益物件の価格がいくらか、楽待などで一度確認してみましょう。

周辺の類似物件より売値が100万円以上高く売っていたなんてことも良くあります。

現在さまざまなメディアで騒がれているのが2022年問題です。

都市部の生産緑地が2022年に大量に売り出されることで不動産相場が大暴落するという、皆さんおなじみの問題です。

高い査定額を出してきても、それが一般住宅ばかりを扱う不動産会社だと、こころもとないですよね。マイホームとして住宅を買いたい人と、一棟物件を買いたい人では、対象とする顧客がまったく異なります。一棟物件の売却実績をどれだけ持っているか、各社に直近３年ほどの取引件数を聞いて比べてみましょう。

「査定額の根拠」を各社の担当者に聞いてみてください。きちんとプラス要素、マイナス要素を挙げることができ、前章で皆さんが調べた相場とも整合性の取れる説明のできる担当者なら安心です。

また、契約を結んだ場合には、皆さんが定期的に連絡を取る相手となりますので、皆さんの疑問や心配事についてしっかりと気持ちよく受け答えをしてくれる担当者かどうかを比較してください。

どのような戦略で売却活動を進めていくのかを聞いてみましょう。たとえば、「インターネットでどのサイトに掲載するのか」や「買主を見つける独自のネットワークがあるかどうか」などです。より具体的かつ数多く戦略を示してくれた不動産会社がおススメです。