収益物件の買取をしてもらうためには?

不動産投資である程度運用経験を積むと、手持ちの収益物件を売却したいと考える場合が出てきます。

そこで、今回は収益物件をできるだけ有利に買取してもらうためのポイントやそのために運用中、注意しておきたい点をまとめてご紹介します。

FC2USER200022FOD さん

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■収益物件を高く買取してもらうためには?

物件を売るとなると、少しでも高値で買取ってもらいたいもの。そのためにはどのような工夫が必要なのか、売り先にはどんな不動産会社を選べばいいのか、私は思いつくかぎりの方法で情報を集めました。

保有している収益物件を少しでも高価で買取してもらいたい。

不動産投資で実際に運用している人にとって、ごく自然な気持ちです。

・初心者投資家を狙う

収益不動産を相場よりも高く買ってくれる投資家というのは、簡単にいうと相場が分からない「初心者投資家」という事になります。経験豊富な投資家は、そういった割高な投資物件には手を出さないため、まず買うことはありません。むしろ、募集情報を見るだけで、売主側の思惑まで見抜いてしまいます。

その点、投資経験の少ない初心者投資家の場合は、営業マンの説得の仕方次第で割高な物件も躊躇なく購入する傾向にあります。ちょっとかわいそうな感じにも聞こえるかもしれませんが、それが投資の世界なのです。

厳しい情報戦の側面も大きい不動産投資の世界。

まだ相場観など知識や経験の少ない初心者に上手に話を持ちかけることも、戦略の一つと言えます。

・法定耐用年数の残存期間

売却のタイミングとして「売りやすさ」を考えた場合、できる限りこの法定耐用年数の残存期間が多い方が有利となります。

例えば、新築で投資したRC造マンションを売却すると考えた場合、概ね築15年以内であれば、その買主側に30年以上の長期の融資期間がつきやすくなるため、必然的に市場の流動性としては高くなります。

構造別の法定耐用年数を調べてみると、

木造:22年
鉄骨造:34年
鉄筋コンクリート(RC)造:47年

というように、25年もの差があります。

したがって、築年数が有利な売却に大きな意味を持つのです。

・相見積もりの大切さ

複数の不動産会社から見積もりを取ることで、相場観を掴みやすくなります。

それだけでなく、1社だけに依頼するよりも不動産会社同士の競争意識が働くため、より公平で透明性の高い見積もりを取ることができるので、相見積もりは基本中の基本です。

たくさんの情報のなかから、複数の視点に立って精査していくことは、投資で勝つための大切なアプローチです。

そのためにも相見積もりはおっくうがらずにどんどん依頼しましょう。

・売却手段の選択

収益物件の売却には、仲介と買取という手段があります。仲介は不動産会社が仲介役となって買主を探す形で、買取は不動産会社自らがその物件を買い取る形です。

買取は早期売却が可能で売ってしまえばすべてが完了するため後腐れがありませんが、その分売却価格は安くなります。それに納得できる場合、早く現金化したい場合は買取のほうが有利になるでしょう。

仲介か買取か。

時間とお金。

両方のバランスをどう考えるかによって、必然的に優先すべき方が異なってきます。

急いで収益物件を売る必要があるのかどうか。

このあたりから慎重に検討していってください。

■売却しづらい収益物件とは?

ここからは、不動産投資の市場で売却しにくい、または売却できても不利な条件になりがちな収益物件の特徴を考えていきましょう。

あらかじめこうした収益物件の特性を把握しておけば、購入時の選定条件にも生かすことができます。

・入居率が低い

経験が浅い投資家の場合、少しぐらい利回りが低くても満室の収益物件を購入する傾向があり、入居率が低い収益物件に手を出すことは少ないです。

その結果、入居率が低い物件の場合は、①プロの投資家からは値下げをされる。②一般投資家からは見向きもされない、という状況になり、結果として高値で売ることができなくなってしまうのです。

さらに、入居率が低い物件の場合、銀行の融資が付きづらいということも収益物件が売りづらくなるポイントとして挙げられます。

売却を仕掛ける時点の入居率は、収益物件を有利に売却できるかどうかを大きく左右します。

満室を目指すため、多少損をしても家賃を値下げして入居率を100%に近づける努力も必要でしょう。

・土地値が低い

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