不動産投資に失敗する理由とは?

FC2USER007371TDP さん

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なぜ不動産投資に失敗してしまうのか?

ミドルリスクミドルリターンと呼ばれる不動産投資。なぜ失敗してしまう方がいるのでしょうか?その原因をまとめました。

利回りだけを見て選んだ

入居者もすぐにみつかり、問題なく家賃収入を得られていましたが、契約更新のタイミングで入居者は退去してしまいました。そこからが想定外でした。もともと築年数も古く、駅から15分ほどのところにあった物件だったこともあり、入居者がなかなか見つからないのです。

途中で家賃を4万円まで下げ、やっとのことで入居者を見つけたものの、空室期間が4ヶ月空いてしまいました。結局、当初想定していた7.5%という利回りも、その年は4%まで下がってしまいました。さらに家賃を下げたことによって、毎月の手出しが増えてしまいました。

一時は売却も検討しましたが、築年数も古く、駅からも少し離れているため、買い手がつかなかったそうです。利回りだけをみて購入したものの、そもそも入居者がいなければ利回りは0になってしまします。Cさんは、最初の利回りだけを見て購入したことを後悔しているそうです。

利回りの良さに目がくらんで、条件の良くない物件を購入して後悔する方が多い創です。利回りよりも物件の持つ条件を重視しましょう。

入居募集が上手くいかず

私は駅から徒歩5分の好立地の築浅物件を購入しました。実際に業者さんに物件も案内してもらい、築浅だけあって、物件の外観はとても綺麗で営業マンの話でも、今は入居中だから、家賃の空室保証は手数料が高いだけで勿体ないので家賃の集金業務などだけの一般管理を勧められました。その時の私は物件を目の前にして気分も舞い上がっていたので営業マンから言われるがままに空室保証ではなく、一般管理で購入することにしましたが・・・購入してすぐは、順調に家賃も入っていたのですが私が購入時に入居していた人が一旦退去してしまってからは次の入居者もなかなか決まらず、家賃が入ってこない時期が続きました。やっと次の入居者が決まったかと安心したら、すぐに退去・・・一人暮らしの入居者は長くは住まずに、すぐに退去してしまいます。

駅へのアクセスが良好な築浅物件にもかかわらず、空室リスクに対応できなかったことが原因で失敗したようです。

不動産会社がいい加減だった

Aさんは大企業に勤める20代後半のサラリーマンで年収は500万円、貯金が250万円。東京・新宿と目黒と三鷹のマンションを購入し、残債はトータルで6500万円。これに自宅のローン3500万円が加わり、借金は計約1億円にも上っている。

それにしても自宅のローン審査がよく通ったと思う。やはり若さがモノをいったのだろうか。 Aさんの場合、投資マンションを販売した不動産会社がいい加減で、入居者を管理する業者が潰れてしまったにもかかわらず、オーナーにそのことを知らせていなかった。

次の賃貸管理業者も決まらないまま、宙ぶらりんの状態で放置されていたわけだ。そんな状況のため、本当はすぐにでもすべて売却したいところだが、現時点ではローン残債が市場価格を上回っているため損切りしないといけない状態。しかしながら、ローン残債を補てんする自己資金がないので損切りしての売却は不可能だった。

不動産会社の管理がいい加減だと、経営にも悪影響を及ぼします。購入だけでなく、購入後の運営にも責任をもってサポートしてくれる会社が望ましいのは言うまでもありません。

人脈を広げようとしない

人脈を持っていない人は、周囲に相談せずに自分で判断する反面、物件を購入した後は業者任せにしてしまう傾向があるという指摘もある。経験豊富で自分なりの投資スタイルを確立している人なら良いが、初心者が一人で判断すれば誤った選択をする可能性が高くなるのだ。

いうまでもないことだが、多くの不動産投資家を知っていればいいというわけではない。異業種交流会に出て名刺を集めることが目的になっているサラリーマンもいるが、あくまで切磋琢磨できる仲間、信頼できる知人を持つことが大事だ。そのためには、相手にとって自分が刺激やいい情報、知見を与えられる人物であることも求められる

経営者は孤独です。しかし周りに相談できる環境があれば不動産運営もスムーズでしょう。

現実を見ず未来を予測してしまう

「東京オリンピックまでは値上がりするので、今が買い時ですよ!」
物件を探していると、こんなセールストークが飛んでくるのは日常茶飯事です。

まぁ、しょーがないです。営業マンの唯一の仕事は「物件を売ること」ですからね(笑)

でも、インフレになるのか、金利が上がるのか、大地震が来るのか、確実な未来予測などだれもできません。

不動産投資において大切なのは、未来を予測するよりも、あらゆる未来に対して準備をしておくことです。

大地震に備えて保険に入る
エリア人口が5%減ったら売る
金利上昇に備えて固定金利にする


こうしてあらゆるリスクに備えることで、取り返しのつかない失敗をするリスクはグッと減らせます。

ピンポイントに未来を予測しようとすると、外したときのリスクも大きくなる、というわけですね。

オリンピックの景気までに事業をうまくいかせるには、目の前の現実と向き合うことが必要です。現状を放っておいては何も成長できません。

成功するためには成功者の意見も聞いてみる

ここまで失敗例を見てきたところで、成功した方の意見を見てみましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

丁寧で迅速な対応が信頼につながった
ACE PLUSのスタッフは仕事がとても迅速で丁寧です。営業の方が紹介する物件はどれも立地が良く、メリットだけでなくデメリットまで親身になって教えてくれました。デメリットを言わない企業が多い中、きちんとデメリットまで教えてくださるので、ACE PLUS様は信頼できる業者だと思います。数件の物件を吟味して購入に踏み出しました。

不動産会社の対応は成功において大きなポイントです。メリットだけでなくデメリットも教えてくれる会社は説得力や信頼性が大きいでしょう。

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