不動産売却をする際に、基礎知識として知っておきたいのが売却の流れ。後悔しない売却のための基本的な知識としての売却の流れを具体的に解説していきましょう。

実は不動産売却で損をする人やスムーズに進まない人の多くは、この手順をきちんと踏んでいないことがあります。不動産の売却はある意味大きな賭け。大切なのは地道に情報を集め、確実な道を選んで進めていくことです。知識がなければどの道に行けばいいのか迷うこと必至です。

最寄駅や駅からの距離、広さや築年数などが似た物件を探す
不動産の相場を調べるために最も手っ取り早い方法は、SUUMOなどインターネットの物件情報サイトで、自分が売りたい不動産と似たような条件の物件がいくらで売りに出ているかを調べることだ。「似たような条件」とは、おおむね以下の条件項目を指す。

不動産の売却査定額は、依頼する不動産会社によって変わってきます。

そのため、売却査定は1社だけに任せず、複数社から見積もりを取ることをお勧めします。

しかし、複数社の査定額を比較するときに、良し悪しを判断する基準がなければ会社を選ぶこともできませんよね。

そこで、まずは売却査定で不動産会社が見るポイントをチェックしていきましょう。

不動産会社は大手から地元密着型の小さな会社まで数多くありますが、大手の会社でも地域に密着した会社でも売却査定で見るポイントはおおむね共通しています。

どのように査定額が決められているかを理解することで、仮に不当な査定額が出されたとしても、自分で「おかしいな、違う会社にしよう」という判断ができるようになります。

査定の結果、売却を依頼する不動産会社を選んだら、売主として媒介契約を交わす。依頼先を1社だけにする場合は専任媒介契約または専属専任媒介契約、複数の不動産会社に依頼する場合は一般媒介契約となる。（「媒介契約の3つの種類と各ポイント」を参照）

ちなみに不動産会社の仲介によって不動産を買う買主も、不動産会社と媒介契約を結ぶ。売主と買主が同じ不動産会社と媒介契約を結ぶケースもあるが（これを「両手取引」という）、別々の不動産会社である場合も少なくない（こちらは「片手取引」と呼ばれる）。

・専属専任媒介契約
不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。専任媒介契約と仕組みは似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができません。契約の有効期限は最大で3カ月となっており、不動産会社は媒介契約成立から5日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、不動産会社は1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。
依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、不動産会社が限られた期間内に買い手を探さなくては売買契約を仲介できないため、比較的高い確率で買い手が見つかることなどが挙げられます。

専任媒介契約
依頼者は、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することができません。 依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に7営業日以内に登録し、2週間に一度以上文書等で販売状況を報告します。

一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。ただし、最終的には、どの不動産会社を通して取引を進めるかを決めることとなります。一般的には、有力な購入希望者を紹介した不動産会社と取引を進めることが多いようです。

不動産の売却を不動産会社に依頼すると、不動産会社はチラシの作成やポスティング、SUUMOなどのポータルサイトへの掲載等、広告宣伝活動を行います。

これには当然ながら費用が発生しています。

この費用は誰が負担するのでしょうか？結論を言うと広告の費用負担は、原則、不動産会社が行います。

不動産会社は仲介の成約をすると仲介手数料を受領しますが、仲介手数料にはこれらの広告費や営業マンの交通費、調査費用等が全て含まれています。

きれいにしておく
売却される家は商品です。商品をできるだけ魅力的に見せることは大切なことです。経年劣化は仕方がないにしても、できるだけきれいにしておくようにしましょう。きれいに片付いている家は見た目が良くなるだけでなく、売主の性格や生活の一端が現れるものです。家や家庭を大切にしている売主だという印象を与えます。大切にしている家だと暗に示すことは、売却する家の商品価値を高める効果もあります。

できるだけ部屋を広く見せる
お部屋にものが多いと狭く見えます。できるだけ部屋を広く見せるためにいらないものは処分しましょう。使っていないものや必要ないものは捨て、普段お部屋に置いているもので押入れなどに収納できるものはしまっておきましょう。女性の方は洋服が特に増えてしまいがちです。もう着なくなったもの、流行遅れのものなどは思い切って捨てましょう。靴や帽子などの小物も合わせて整理してみると良いですよ。勿体無いと感じてしまう方はリサイクルショップなどを利用すると良いでしょう。いらないものを処分しながら必要なものは効率よく収納し、お部屋がキレイに見えるように工夫してみてください。片付けられたお部屋は広く見えるので好印象です。

雰囲気づくりに一番いいのは、奥様と子供さん（小学生以下の場合）がいて頂く場合が一番良い内覧の雰囲気が作れます。
内覧の場に子供がいることによって、その場の雰囲気はかなり和みやすくなりますから。

内覧とは ゆっくり見れる雰囲気づくりと誠実な対応　が一番必要なことなのです。

不動産の取引には、価格交渉がつきものです。ほとんどの買い手さんが、価格交渉ありきで取引に臨んでくると思って間違いありません。「満額でもいいからどうしても欲しい」というような人がたくさんいる人気物件だったり、買い手が余程のお人よしではないかぎり、一度は必ず交渉してきます。