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投資用マンションの売却における不動産業者との契約形態の違い

マンションを売却するときに覚えておきたいのが、契約内容です。マンション売却には3種類の契約の種類があります。それぞれ売却に至るまでの流れが違い、特徴も異なります。メリットデメリットもそれぞれあるので事前に把握しておきたいところです。

FC2USER092489IYN さん

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契約形態は3つ

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不動産投資目的でマンションを購入し、安定経営が実現すると、より良い条件を持つ物件への買い替えを検討するようになります。売却の際は、不動産会社の手を借りることとなるでしょう。

出典 【投資マンション売却ゼミ】一棟・区分に適した専門業者とは？

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媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却方針を踏まえて、自分の意思で選ぶようにしましょう。

出典 不動産会社に売却を依頼する～不動産基礎知識：売るときに知っておきたいこと 【不動産ジャパン】

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不動産売却を不動産会社に依頼するには媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約は3種類あり、それぞれにメリットデメリットがあります。

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一般媒介契約

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不動産売却　一般媒介契約　福岡（春日市大野城市）の不動産査定は未来テラス

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一般媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者(売主や貸主)が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約をいいます。
依頼者は、1業者に限定することなく媒介を依頼でき、また、自ら取引相手(顧客)を探して売買や賃貸借契約を結ぶこともできます。この契約には、当初依頼した業者に対して、重複して依頼した他の業者に関して、明示する義務があるもの(明示型)と、明示する義務のないもの(非明示型)とがあります。

出典 一般媒介契約とは？一般媒介契約の意味を調べる｜不動産用語集【HOME'S】

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■一般媒介契約のメリット

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不動産会社は不動産の買主を見つけて売買の契約を行って、仲介手数料を得ることで初めて利益を得ることができます。そのため、もし他の不動産会社で買主が見つかってしまった場合には仲介手数料を得ることができません。

そうなってしまうと今まで費やしてきた広告費などが無駄になってしまうため、他の不動産会社よりも早く買主を見つけるために積極的に販売活動を行う可能性があります。

出典 一般媒介契約の基礎知識｜メリット・デメリットと一般媒介を選ぶべき人

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一般媒介契約では、複数の不動産会社に対して仲介の依頼を行うことができます。そのためまずは一般媒介契約を複数の不動産会社と締結し、具体的にそれぞれの不動産会社の販売戦略や売主への対応さらに営業マンとの相性やスキルなどを確認してから、その後1社に絞って「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を行うことができます。

出典 一般媒介契約の基礎知識｜メリット・デメリットと一般媒介を選ぶべき人

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一般媒介契約は、複数の業者と契約できることから、業者同士を競わせることができます。業者としても利益を出したいため、できるだけ高く売るように手を尽くしてくれやすくなります。

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■一般媒介契約のデメリット

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販売状況の報告義務がないため、不動産会社がどのように活動しているか分かりづらい。
自社で売却できるとは限らないので、積極的な販売活動をしない可能性もある。
レインズに登録しない場合、物件情報が広がらない。

出典 3つの媒介契約のメリット、デメリット。自分に有利な契約はどれ？｜不動産売却HOME4U

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デメリットもあるものの、他の契約方法に比べるとメリットの比重の方が大きいです。
もっとも選ばれているのも一般媒介契約です。

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専任媒介契約

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不動産売却　専属専任媒介契約　福岡市春日市大野城市の不動産査定は未来テラス

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依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一類型。専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、自らが買主を探すことは制限されない。

出典 専任媒介契約｜不動産用語集 - ノムコム

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ひとつの業者に売却を一任するのが専任媒介契約です。
一般媒介契約と真逆で他の業者との比較はできません。

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■専任媒介契約のメリット

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この契約のメリットは、比較的売却までのスピードが早いという点です。 依頼を受けた不動産会社は、契約日から5日以内に指定流通機構へ物件を登録しなければならない義務を負っています。
そのため、物件の情報がただちに全国の不動産会社の間で共有されることとなり、直接依頼を受けていない会社も不動産購入を希望するお客様に対して、その物件を紹介することができるため、比較的、早く売却されることになります。

出典 媒介契約のメリット・デメリット　～専属専任？　専任？　一般？～｜住友林業ホームサービス

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専属専任媒介契約では認められない「自己発見取引」が認められるため、いま提示されている買い取り条件よりも、良い条件で買ってくれる買主を自分で見つけられた場合、物件をその方へ販売することができます。

出典 媒介契約のメリット・デメリット　～専属専任？　専任？　一般？～｜住友林業ホームサービス

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最大のメリットは売却までのスピードです。

厳密には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」に分かれており、専任媒介契約の方は自分で買主（業者でない）を探すことが認められています。

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■専任媒介契約のデメリット

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1社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される。
他社との競争がなく、営業が活発でないことがある。

出典 3つの媒介契約のメリット、デメリット。自分に有利な契約はどれ？｜不動産売却HOME4U

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もはや一部不動産会社の悪習となっている「囲い込み」をはじめ、売主に真実の情報を伝えず、その不動産会社の都合によって、販売状況が左右されてしまうことが何よりのデメリットです。

出典 3_3 専属専任＆専任媒介のメリットとデメリット [不動産売却・査定] All About

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専任媒介契約のデメリットは業者間の競争がなくなってしまうことです。
悪い業者や営業力のない業者を選んでしまった場合は、囲い込みの餌食になってしまう可能性や、相場以下の値段での売却となってしまう可能性があります。

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