相続で引き継いだような土地を売却する場合、所有期間も相続で引き継ぎます。

例えば、親の所有期間が5年超だった場合、相続後、すぐに売却したとしても所有期間は5年超となり、長期譲渡所得の税率が適用されます。

税金が高くなってしまう事がある土地とは？
土地の場合、先祖から相続で引き継ぎ、取得費がわからないような土地があります。取得費がわからない土地は税金が大きく発生しやすい土地です。

取得費が不明の場合には、「概算取得費」と呼ばれるものを取得費として計算に用います。

概算取得費は、「譲渡価額の5％」です。

概算取得費　＝　譲渡価額　×　5％

概算取得費を用いると譲渡所得が大きく計算されてしまうため、発生する税金も大きくなります。
例えば以下のようなケースで土地売却時の税金を計算してみます。

条件

売却価格 3,000万円
取得費 不明
譲渡費用 100万円
保有期間 20年
取得費が不明ですので概算取得費を用います。
また、保有期間は20年ですので長期譲渡所得の税率を用いて計算します。

税金の計算

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用
　　　　　＝　譲渡価額　－　概算取得費　－　譲渡費用
　　　　　＝　3,000万円　－　3,000万円×5％　－　100万円
　　　　　＝　3,000万円　－　150万円　－　100万円
　　　　　＝　2,750万円

所得税　＝　2,750万円　×　15％
　　　　＝　412.5万円

復興特別所得税　＝　412.5万円　×　2.1％
　　　　　　　　≒　8.7万円

住民税　＝　2,750万円　×　5％
　　　　＝　137.5万円

税額　＝　所得税　＋　住民税　＋　復興特別所得税
　　　＝　412.5万円　＋　137.5万円　＋　8.7万円
　　　＝　558.7万円

長期譲渡所得で取得費の分からない土地は、売却価格の2割弱の税金が発生することになります。

取得費を用いてしまうと税金が高くなるため、売却前には購入時の売買契約書が残っていないかどうか、再度、確認するようにしましょう。

この章のポイント
取得費が不明の土地は税金が高い。

この章では土地売却で知っておくべき注意点について解説します。

住宅を解体すると固定資産税が上がる
土地の上に住宅が建っている場合、住宅を解体すると土地の固定資産税が上がるという点が注意点です。

全ての建物ではなく、建物の用途が「住宅」に限り、壊すと土地の固定資産税が上がるという点がポイントとなります。

そのため、土地の上の建物が工場や事務所、店舗等の住宅以外の用途の場合、壊しても特段土地の固定資産税が上がることはありません。

土地の固定資産税および都市計画税は、「課税標準」と呼ばれるものに税率を乗じて求めます。
固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の基本税率は0.3％です。

それぞれの計算方法は以下の通りです。

固定資産税　＝　課税標準　×　1.4％
都市計画税　＝　課税標準　×　0.3％

住宅が建っている土地は、住宅用地の軽減措置が適用されるため、固定資産税評価額に一定の乗数を乗じたものが課税標準となります。

住宅用地の軽減措置が適用される住宅用地は、「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の2つがあります。

それぞれ課税標準額は、固定資産税評価額に以下の係数が乗じて求めます。

区分 定義 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200平米までの部分 1/6 1/3※
一般住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200平米を超え、家屋の床面積の10倍までの部分 1/3 2/3
※東京23区はさらに1/2

住宅を取り壊した後は、住宅用地の軽減措置が適用されなくなるため、課税標準は固定資産税評価額に70％を乗じたものとなります。

取壊し後の課税標準
課税標準　＝　固定資産税評価額　×　70％

ここで、土地の固定資産税の取り壊し前と取り壊し後の税金をシミュレーションしてみます。

条件

固定資産税評価額 1,000万円
面積 180平米
面積は200平米以下であるため、全体の土地が小規模住宅用地となります。
取り壊し前と取り壊し後の固定資産税の金額は以下の通りです。

取壊し前

課税標準　＝　固定資産税評価額　×　1/6
　　　　　＝　1,000万円　×　1/6
　　　　　≒　166.7万円

固定資産税　＝　課税標準　×　1.4％
　　　　　　＝　166.7万円　×　1.4％
　　　　　　＝　2.3万円

取り壊し後

課税標準　＝　固定資産税評価額　×　70％
　　　　　＝　1,000万円　×　70％
　　　　　＝　700万円

固定資産税　＝　課税標準　×　1.4％
　　　　　　＝　700万円　×　1.4％
　　　　　　＝　9.8万円

固定資産税は2.3万円から9.8万円に上がりましたので、約4.3倍程度上がったことになります。

尚、固定資産税は1月1日の状態が課税基準となります。
従って、1月1日の時点で建物が残っていれば、その年の固定資産税は上がりません。

例えば、1月1日を過ぎてから取り壊し、その年のうちに売却してしまえば、固定資産税が上がらないまま売却することができます。

住宅を取り壊してから売却する場合には、取り壊すタイミングは1月1日を過ぎてからにすることをおすすめします。

土地の売却で消費税は発生しない
不動産の売却では、土地には消費税は発生せず、建物には消費税が発生するというのが基本的なルールです。

土地の売却は、売主が課税事業者または免税事業者に関わらず、消費税は課税されません。

課税事業者とは消費税の納税義務のある事業者のことであり、免税事業者とは消費税の納税義務のない事業者のことです。
結論からすると、土地は誰が売っても消費税は生じないことになります。

消費税は付加価値税の一つとされています。
付加価値税とは、特定の人や施設、何かの商品、サービス等に付け加えられた独自の価値に課される税金のことです。
日本には付加価値税というのは存在しませんが、海外には付加価値税が存在します。

土地は元々自然に存在するものなので、土地をAさんからBさんへ売り渡しても、新たな付加価値は生まれないと考えられています。
土地の売買は付加価値を生まないため、消費税は発生しないのです。

一方で、建物は人が作るものなので付加価値が存在します。そのため、建物は売却すると消費税が発生するのです。

ただし、例外的にマイホームの売却では建物に消費税が生じないこととなっています。

尚、土地の売買で生じる仲介手数料に関しては、消費税が生じます。
仲介というのは不動産会社が行うサービスですので、そこには付加価値が存在していると考えられています。

そのため、仲介手数料は、土地だけの売買であっても消費税が発生するのです。

この章のポイント
住宅を取り壊すと土地の固定資産税が上がる。
土地の売却には消費税は発生しない。ただし、仲介手数料には消費税が生じる。

以上、土地売却について解説してきました。
土地売却では最初に行うことは査定です。

土地を高く売るためには、「境界を確定しておく」、「複数の不動産会社に査定を依頼する」、「一般媒介も活用する」、「古家は取り壊して売る」、「隣地に売却を打診してみる」が有効手段となります。

土地売却に要する費用には「仲介手数料」、「印紙代」、「抵当権抹消関連費用」、「測量費」、「解体費用」の5つがあります。

土地売却では、所得税および住民税、復興特別所得税の税金が生じます。

土地売却の注意点は、「住宅を解体すると固定資産税が上がる」、「消費税は発生しない」の2点です。

土地売却について理解できたら、不動産一括査定サイトを使って早速に査定の依頼から始めてみましょう。