収益プランの中でも修繕費はとくに見落としが多い部分です。退去時に発生する修繕費用1回あたりのオーナー負担額は、おおよそ11万円前後と言われています。修繕費の出費は2-4年のサイクルで訪れ、複数所有している場合は、その分費用が発生するため、ここで思わぬ出費が出てしまわないよう、シミュレーションしておく必要があります。

このように収支の詳細が分からないプランが多いのがワンルームマンション投資の落とし穴。

管理手数料や修繕費用、不動産取得税や固定資産税など、支出を含めたマネタイズを考えなければワンルームマンション投資の失敗リスクは高まります。すべての支出を含めた投資プランを提示してくれる会社、またはサポート内容で賄えるサービスを展開している会社を選びましょう。

購入をしたワンルームマンションは私立大学の近くにある物件。大学の近くにある物件は2階建てのアパートが多く、防犯性の高さが期待できるマンションは、やや駅から離れてはいるものの、女子学生を中心に入居が期待できるものでした。

最初の数年間は、思惑通りに空室を発生させることもなく、入居率はほぼ100％を保てていました。しかし、購入してから5年を過ぎたあたりで、なんと大学が移転を発表しました。大学も少子化による定員割れが目立ってきていたので、起死回生の策として学生から敬遠される傾向の有った、郊外のキャンパスの主な学部を都心へ移動させ、そのキャンパスには1学部のみを残す、という策を学校側がとったのです。

一つの大学や企業に依存した賃貸物件経営はやめる
少子化のこの時代、いつ大学が撤退するかわかりません。特に地方では顕著です。また企業の大工場があるから、そこで働く人の需要を見込んでと賃貸経営をおこなうのも危険です。たったひとつの大学や企業による需要を見込んでアパートやマンションを買うのではなく、交通の便が良い場所など、環境面や生活面で一人暮らし用の住まいの需要がなくならない物件を選ぶようにしましょう。

私はサブリース契約中のワンルームマンションを購入しました。もちろん計画通りに家賃が入金されて、この状態がずっと続けば年金受給と同時にローンが自動的に完済できて家賃収入がそのまま年金がわりになる予定でした。でも購入してから3年ほど経った頃、インターネットの書き込みや本に影響されて欲が出てしまい「一般管理に変更すれば手数料が安くなるから、今よりもさらに収入が増える」と思い、サブリースを勧められた営業マンを振り切って一般管理に変更しました。この考えが甘かったです。入居者が入れ替わるたびに高額なリフォーム代やクリーニング代を支払い、さらに入居者の入れ替わりのたびに2～3か月の空室がでます。今までの私の考えていた計画は崩れていきました。今では目先のことだけを考えて欲を出してしまった自分に後悔しています。

当然のことながらマンションも「物」ですから、時間が経てば老朽化します。屋根や外壁の塗装、廊下やバルコニーの防水工事、給湯器の交換、給排水管の大規模修繕ともなってくれば何百万円単位のお金がかかります。それらを見越して、月々徴収されるのが積立金や管理費と呼ばれるものなのですが、非常によくある事例が、この経費の見落としです。

実は、マンションにおける積立金・管理費は、ほぼ間違いなく値上がりします。どんな物でも、年月を重ねるほど細やかなメンテナンスが求められるのは道理ですから、仮に売り出し時に積立修繕費が月1万円と明記されていたとしても、数年後には2万円になっている可能性も。