実物の不動産投資を行う場合には、投資金額が多額になるため、分散を行うことは困難です。また不動産1棟だけ購入しても、空室が発生した場合、収益を生まないだけでなく管理費等の経費が掛かるため、収益はマイナスとなります。
一方、REITは複数の不動産に投資しているため、テナント数が多く、実物不動産への投資と比較すると格段にリスクが分散されています。また投資法人によっては、投資対象資産の用途や地域が多岐にわたります。