太陽光発電投資は通常の投資期間は20年間になります。ですので実質利回りを計算するには、20年間でかかる費用（ランニングコスト）の総額を算出する必要があります。それに該当する主な項目は下記のもになります

初期費用
メンテナンス費用
パワコン買い替え費用
土地代（賃貸の場合は賃料、売買の場合は固定資産税）
補償制度（災害保険等）
ローン金利

出典 投資の「利回り」とは？表面利回りと実質利回りもわかりやすく解説 _ 太陽光発電投資の基礎知識 - 投資用土地付き分譲太陽光発電の物件探しは【メガ発】