郵便受けに臨時総会の資料が。ついに来たよ大規模修繕。
恐らく日本初の50階以上建ての超高層タワーマンションの大規模修繕が始まる。
ウチが詰むなら、今売ってる湾岸中のタワマン皆15年後に詰むから責任重大。
それにしても、見積依頼したスーパーゼネコン5社が全社辞退ってマジかよ。

準備期間5年、総工費約20億円、工期3年のまさに大規模修繕だが、如何せんタイミングが悪いなぁ。。3年前にやってくれてれば3割は安く済んだのでは？
まぁアフターフェスティバーだけどね。

おそらくリバーシティー21のあのタワーじゃないかな。あそこは出来て15年ちょっとで50階以上のタワーがある。これは興味深い。月島の大規模開発の先駆けとなったシンボリックなタワマンでここの修繕が失敗したら、仰るとおり他のタワマンへの影響が大きい。

リバーシティー21がなければこれほど湾岸が開発されることもなかったのでは。少なくとも月島勝どきは。
出来て15年以上経つのに、未だに上層階は1億円以上の値をつける周辺の新築価格より高い化け物みたいなタワマン。

タワマン一棟はちょっとした村や町。20億の大規模修繕を仕切る理事長は、村長や町長ですね…。財政規模は東京都檜原村で12億。みんなが好きな上小阿仁村で18億。

大規模マンションの長期修繕費の積立問題って、最初から無理だとわかってるのに販売会社が設定した安い修繕積立金で、金持ちは高利回り装って転売して脱出していって、最終的に残存組がツケ回された負担を強いられる構造って、日本の年金問題そっくりよね。

そもそもマンションは定期的な修繕が必要で、分譲マンションの所有者はそのために積立をしている。

マンションをはじめとする多くの建物にとって、一番の天敵は『紫外線』なのだという。特に屋上の防水塗装や外壁タイル等は強烈な紫外線を浴びることにより徐々に劣化が進み、その劣化した箇所から雨水が浸入して劣化の進行が速まってしまう。

その劣化が目に見えて顕れてくるのが、新築から10年を過ぎた頃。国土交通省が、マンションの1回目の大規模修繕の目安を築12年目として推奨しているのはそのためだという。

建設した施工業者など技術的に工事をできる業者が限られ、工事例が少ない。工期が長めなうえに、強風の影響でさらに長めに取らないといけない。工事が必要かどうか検証するための劣化調査にも莫大な資金がかかる。

お互い様で収められない、個々の権利意識が強い住民が多くなる傾向にある。

上層階と下層階との住民の価値観が違うので、合意形成の維持が困難になる。

クレーム対応など工事会社が見えないリスクが多くなります。そのため工事費が高くなり、住民から毎月納めている修繕積立金が少ないと工費が足りなくなってしまう。

技術的問題よりも住人が居るとこでの工事になるから新築の何倍も厄介

東京五輪を控え新築物件に人材が取られ、工事費も年々上昇している。一般的な大規模修繕でなんと年10％上昇しているというのが業界人の共通話題。

少なくとも東京五輪までは価格上昇は続きます。

オリンピック需要と東日本震災復興需要でどこも人手が足りない

タワマンの管理費や修繕費って
くっそ安いなぁと思ってたけど、売り切るために割安感だして
”最初の一年だけ乗り切ればいい”価格ってことね・・・

どう考えても、あの積立金額じゃ、絶対破綻するよね。
そもそも上層と下層の収入レベル違いすぎるから、一致団結も音頭取りすら不可能だよね

今度の修繕が無事終わったとしても工期が３年だからその７年後には2度目の修繕がやって来る。
修繕箇所は時間と共に増えてくるから(水回りの配管工事なんて金食いますよ)次の修繕までに前回よりも多い金額を積み立てておかないといけない。
しかも、より短い期間で。
その一方でマンションの資産価値は下落していく。

マンションの財務情報（毎年の会計資料）と長期修繕計画（住民から徴収する修繕積立金の額が妥当か？　修繕工事の計画は妥当か？　修繕積立金は将来どれくらい値上げするのか？）をチェックして、かつ総会資料から理事会の熱心さ（住民の意識の高さや議論の妥当性）を他のマンションと比較して選ぶのがもっとも確実なマンションの買いかた。

新築分譲の段階で存在する「長期修繕計画」は、デベロッパーが作成したものだが、もし、判で押したように10年ごとの工事計画が組まれていたら、すぐに検討しなおした方がいい。国のガイドラインは５年ごとの見直しを薦めている。