ローンの支払いが困難になった時点で自発的に物件を売却して、ローン返済に充当する方法

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、
売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
任意売却は任売とも言われています。当協会で運営している「任意売却取扱主任者」を「任売主任者」と省略して表記したり、競売、公売と比較する際に、任意売却を単に「任売」と省略して呼ぶことがあります。

保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者（最高価買受人）をオークション形式で決定します。競売には様々なデメリットがあるため、協会に「自宅を競売にしたくない、何か方法は無いか」というお問合せを多くいただきます。

競売では市場価格とはほど遠い低額で落札される傾向が強く、多額のローンが残ってしまう怖れがあります。そうなると競売後に多額の強行返済を強いられ、給料を差押えられる事もあります。
一方の任意売却は、市場価格や相場に近い価格での売買が期待でき、債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた小額返済が可能になります。

競売では落札された後、不動産業者から強制的に立退きを迫られ、従わなければ不法占拠者と見なされ、法的措置に出られる事もあります。
任意売却であれば、債権者との話し合いの中で、引越し時期や条件面での要望に耳を傾けてもらえます。

ご近所、周りの方に気づかれないで内密に売却できます。。 競売の場合、新聞や業界紙・インターネットに情報が掲載されご近所や、周りの人に競売にかかったことが知れ渡ります。任意売却は、物件の所有者が合意の上売却するので外部に事情を知られずに売ることができます。

競売による精神的な負担は想像をはるかに超えると言われます。
いつ自宅が落札されるか分からない、いつ出て行けと言われるか分からない不安、また「強制的に退去させられる」という圧迫感が重く心にのしかかります。
任意売却の場合は、相談員が経験上ある程度先の見通しをお伝えできるので、今後の予定を計画的に立てることができます。

任意売却には、ローンを1、2ヶ月程度ではなく、数ヶ月にわたり滞納していることが条件になります。
その間、債権者から支払いの督促を受けるだけでなく、連帯保証人にも請求がいくことになり、相当の精神的重圧がかかることを覚悟しなければなりません。
連帯保証人が返済してしまうと任意売却はできないので、予め同意を取り付けておく必要もあります。

任意売却に限らず、住宅ローンを3ヶ月以上滞納した場合は、信用情報機関に登録される（俗にいうブラックリストに載る）恐れがあります。
そうなると、5～7年程度は審査が通らず、大きなローンは組めなくなります。

任意売却は、競売になるまでの時間との勝負といえます。そのため、購入希望者の内見の申し込みに出来るだけ早く対応する必要があります。

スムーズに任意売却を成功させるためにも、所有者の方に販売活動のご協力いただく必要があるのです。

任意売却の成立に向けて最終的に契約と決済の手続きが必要です。契約とは、売買契約書に署名、押印して頂くことで売却する意思を確認すること。

決済とは、売買代金や固定資産税などの清算のこと。決済は通常、購入者が指定する金融機関（住宅ローンを借りる銀行）で行われます。