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古い一棟マンションは売却するべきか？まとめ

古い一棟マンションを所有していると、そのまま維持させるべきか、売却すべきか迷ってしまうことがあります。今後かかる費用を考えながら、売却すべきか考慮してみましょう。古い一棟マンションの取扱いについて解説していきます。

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一棟マンションの維持について

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コストがかかる

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「管理委託費」が発生します。依頼する内容にもよりますが、清掃なども含めるとすると、賃料収入の5％程度になります。

出典 毎年かかるコストにはどんなものがあるのですか？｜不動産投資をした後も大切 - 不動産投資・収益物件ならノムコム・プロ

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建物の修繕・メンテナンスの費用があります。毎年、実際に修繕を行うわけではなくても、定期的に「大規模修繕」を行う必要がありますので、家賃収入から一定金額を「修繕積立金」としてプールしておくことになります。

出典 毎年かかるコストにはどんなものがあるのですか？｜不動産投資をした後も大切 - 不動産投資・収益物件ならノムコム・プロ

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一棟マンションの場合、修繕積立金を自分で確保しておく必要がありますので注意してください。特に、築年数が古ければ古いほど、修繕することが多くなるため、かなりの金額が必要になります。

出典 一棟マンション投資の運用コストとは？

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古い一棟マンションになれば、大規模修繕でかなりの費用がかかる可能性があります。
耐震性に問題がある物件では、多大な費用がかかることもあるでしょう。

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大規模修繕は立ち退きが必要なことも

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大規模なリフォームや建て替えを検討したとしても、現在入居している方の立ち退きが必要です。今住んでいる方は古くても良いから家賃が安いほうが良いと考えている方が多いはずですから、引越費用をオーナーが負担したとしてもなかなか立ち退きに応じてくれないのが現状なのです。

出典 古いアパートは早めに売った方が良い？一棟アパート経営のデメリット_高利回り、満室、築浅の非公開の収益物件を探して不動産投資ならアパート経営ネット

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立ち退きの正当な理由として認められているのは耐震の問題のみです。現在の耐震基準を満たしておらず、倒壊の危険性があると認められた場合です。

出典 古いアパートは早めに売った方が良い？一棟アパート経営のデメリット_高利回り、満室、築浅の非公開の収益物件を探して不動産投資ならアパート経営ネット

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オーナー側には「正当事由」が必要ですが、それ以外にも「一定程度の補償」の支払いが求められます。

出典 アパートの建て替えに欠かせない入居者への立ち退き交渉｜学習コラム「教えて！連合隊」｜【不動産投資★連合隊】

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立ち退き交渉が上手くいったとしても、入居者にそれなりの費用を支払う必要があります。
入居者に退去してもらう大規模修繕は、リスクもあるのです。

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リスク分散しにくい

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一棟マンションで気を付けたいのが、マンション内での事件や事故などが起こるリスク。トラブルによって死傷者や自殺者が出た場合、物件の人気は大きく落ち込み、それだけ物件価格にも影響します。

出典 一棟マンション投資の失敗例やメリット・デメリットを解説

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火災や地震などの災害も起こらないとは言えません。物件が被った損害は所有者一人で背負うことになるため、その負担はとても大きなものです。

出典 一棟マンション投資の失敗例やメリット・デメリットを解説

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区分所有でいろいろな場所に投資しているのとは違い、一ヵ所に多額の資金を投下してリスクが分散できない。

出典 「一棟マンション投資」とは？ リスク・リターンのすべて _ みんなの投資オンライン

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古い新しいにかかわらず、一棟マンションはリスク分散がしにくいデメリットがあります。
一か所に収益を集中させると、万が一の際のリスクを軽減させることができません。

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一棟マンションを手放すメリット

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意外にも、不動産売却にはデメリットがあまりありません。むしろ赤字の投資用マンション、相続しただけの“塩漬け”の土地など、所有し続けることで損失が発生し、デメリットとなる不動産も少なくありません。

出典 不動産売却のメリット・デメリットとリスクをケース別に徹底解説【スマイティ】

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家賃収入が得られなくなったとしたら、維持費がかかるほか、値下がりリスクなどもあるため、早期に売却することが賢明な判断となることもあります。

出典 不動産売却のメリット・デメリットとリスクをケース別に徹底解説【スマイティ】

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メリットが大きいタイミングを見計らって売却することが成功する売却のための大切な条件です。

出典 売却のメリット・デメリット　(メリット編)～売却をする５つのメリットとは！？～ ｜楽待不動産投資新聞

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古い一棟マンションは売却したほうがメリットが得られることがあります。
マイナス面が大きくなってきたら、思い切って売却するようにしましょう。

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売却で収益が得られる

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資金を回収出来れば、次の投資に取り組めます。

出典 売却のメリット・デメリット　(メリット編)～売却をする５つのメリットとは！？～ ｜楽待不動産投資新聞

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使い道のないマンションであれば現金化して分割・実用化することをおすすめします。

出典 マンションを売却するメリット・デメリット - 不動産売却プラザ

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物件のトレンドも、10年もすれば大きく変わりますし、最新の建築技術で建てられたもののほうが需要はあります。

出典 マンションを売却するメリット・デメリット - 不動産売却プラザ

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古い一棟マンションを売却するメリットは、現金が手に入ることでしょう。
まとまった現金があれば、収益性の高いマンションに買い替えることもできるのです。

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一棟マンションを売却した人の口コミ

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担当営業マンが若々しくて好印象だった。

出典 【実録！】一棟マンション売却体験記～早く・高く売れたのはどこ？

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とにかく親切にしてくださり、私が度々いろいろな質問をしたのですが、親身になって応えてくださりました。

出典 大京穴吹不動産の口コミ一覧 - 不動産売却プラザ

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