不動産投資におけるキャッシュフローは「家賃収入マイナス返済」ではなく、また「家賃収入マイナス返済と経費」でもありません。本当のキャッシュフローは、
「税引き後利益」－「返済元金」＋「減価償却費」
という計算によって導かれます。

借入金の返済条件や不動産収入の増減など、いくつかの要因によって大きな差が出てくることがあります。
具体的には以下のような要因です。
・借入金の返済期間
・借入金の返済方法（元利均等か元金均等か）
・頭金と借入金のバランス
・将来、借入金の金利が上がったとき
・将来、家賃が下がり不動産収入が減ったとき

キャッシュフローとは、銀行への返済も含めて、最終的に手元に残るお金のことで、会計上の利益からローン返済や所得税を引いて計算します。
そのため、利益よりローン返済が多い場合や利益がほとんど残らない場合は所得税を引くとマイナスになることに。

「ローンの金利が変わるとき」も売却タイミングの一つになります。
一般的な居住用の住宅ローンと同じく、金融機関が提供する不動産投資用ローンにも、固定金利タイプと変動金利タイプがあります。
今は変動金利でローンを組まれる方が多いようです。金利を見て、ご自身にとって有利にな方を選んでください。

空室期間が長引いてきたときも、売却を考えるべきタイミングです。物件を取得した当初は順調であっても、築年数の経過による老朽化や周辺に競合物件が増えるといった周辺環境の変化によって、空室期間が次第に長引いていくことがあります。

建物の老朽化を防いで資産価値を維持していくためには、適切な時期に適切な修繕を行う必要があります。外壁の塗装やタイルを使用している場合の補修、屋上の防水工事といった共用部分の大規模改修は、12～15年程度で実施するのが一般的です。