不動産投資で税金のリスクだと考えられるものは・・

購入時の税金（取得税など）
運用中の税金（固定資産税など）
売却時の税金（譲渡所得税など）
ご覧の通りすべてにおいて税金を課せられる事になります。非常にうざったいですが、日本で投資をするのなら絶対に納めないといけないものです。

実際のキャッシュフローや損益を考える場合、特に注意したいのが融資を受けるときの金利である。不動産投資で受ける融資の額は高額で、返済期間は長期に及ぶ。この場合、金利の僅かな差によって、返済総額に大きな差がついてしまうのだ。

投資資金はできるだけ低金利で借りたいところだが、金利をよく理解しないまま、安易に低金利のローンに飛びつくのはリスクの高い行為と言えよう。

日本は年々少子高齢化が進んでおり、新たな賃貸需要は見込めないように思えます。確かに地方では空室物件が多くなっています。

知識とスキルは投資成功に欠かせない大切な要素。費用や利回りなどの知識を身に着けておくことで、自分に合った物件を見極めたり投資後のリスクに備えたりしやすくなります。ただ独学ですべてを勉強するのは簡単ではありません。疑問があればコンサルタントに相談し、わからないまま進めないようにしましょう。

～秘訣その１～　よい物件を見つける
～秘訣その２～　それに融資を付け
～秘訣その３～　上手に運営する

個人投資家の本の中には、「利回りの高い郊外の木造築古アパートを買い集めて成功した」というような内容もあり、それを本気で信じて実際に真似してしまう人もいます。
過去、筆者のところに、そのような物件を買い集めてしまい、数年で破たんしてしまった人が相談にきたことがあります。
プロであれば、郊外の木造築古アパートはリスクが高いため、投資をしようとは思いません。
このようなプロのセオリーを無視した個人投資家の成功例を真似してしまうのは、とても危険です。

そもそも、本には「カッコいいこと」しか書きません。
ノンプロの個人投資家が書いたカッコいいことは、理論に裏打ちされていないものが多いです。

「アクセスの良さ」「新築」という2つの好条件が揃った物件に、入居者・利用者の人気が集まることは間違いありません。またオフィスビルも、都心にある大規模ビルは上場企業や大手企業などが入りやすく、テナントが継続的に集まるという点があります。

戸建ては管理会社をつけていないので、全て自主管理でやっています。戸建てには、そもそも共用部分がないのでそのコストはかかりませんし、あとは自分の庭だとか自分の玄関であるという意識が芽生えて、自分でキレイにしようという入居者も多いんです。

不動産の購入が入り口と考えた場合、売却は出口ということになる。不動産から得られる収益は、家賃収入からの「インカムゲイン」と、売却時に値上がり益を得る「キャピタルゲイン」の2つであるのは多くの人が知るところだろう。

当初、ぼくは市営住宅に住んでいたのですが、4000万円の物件が満室になって家賃収入が年間750万円になり、まんが家としての仕事の収入もあったため市営住宅から出なくてはいけないことになりました。
その結果、2.5万円程度だった家賃が、7万円になりました。
それに加え、1年たったあたりから税金があがりはじめました。

収入が増えたので、所得税があがり、健康保険もあがり、僕には子どもがいるので保育料までもあがり、総額で月数十万円ほど支出が増えました。
そもそもローンの返済で手残りがほとんどないのに、です。その結果、物件を購入する前より貧乏になりました。

その時の私は物件を目の前にして気分も舞い上がっていたので営業マンから言われるがままに空室保証ではなく、一般管理で購入することにしましたが・・・購入してすぐは、順調に家賃も入っていたのですが私が購入時に入居していた人が一旦退去してしまってからは次の入居者もなかなか決まらず、家賃が入ってこない時期が続きました。やっと次の入居者が決まったかと安心したら、すぐに退去・・・一人暮らしの入居者は長くは住まずに、すぐに退去してしまいます。

不動産投資を始めて最初の一年目はキャッシュフローがプラスで順調な滑り出し。しかし二年以降、収入が減少してしまい、ローンの返済もまだ残っているため先行きが不安になってしまったなんてことはありませんか。不動産投資において経営難に陥ってしまう大きな要因として、税金と維持費が挙げられます。

不動産投資における「良い立地」とは、「住みやすいか？」ではなく「入居がすぐに決まるか？」という点であるということです。
たとえば極端な話、駅から徒歩30分であっても、物件の隣が墓地であっても、ラブホテルであっても、入居が決まればそれはいい立地にあるということです。