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相続した不動産の売却手続きはどんな流れ？

不動産の相続は一生に一度あるかないかでしょう。相続した不動産は売却することも可能です。しかし、相続においてトラブルになるケースも頻発しています。今回は相続した不動産の売却手続きと、よくあるトラブルをご紹介します。

FC2USER739100WAR さん

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1.名義変更

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不動産屋に売却を依頼するにしても、土地が死亡名義のままでは売却するのが困難になります。死亡名義のままでも売却することは可能ですが、買い手がつきにくいのが現実です。土地購入を検討している買い手に不安を与えないためにも、名義換えは必須事項だとも言えます。

出典 土地の相続手続きと流れを解説｜分け方・必要書類・費用まで｜相続弁護士ナビ

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相続登記とは、亡くなった方の名義になっている土地・家・マンションなど不動産の名義変更のことです。財産を引き継ぐ相続人へ名義を変える際に必要な手続きになります。名義人が死亡した場合は名義変更申請が必要です。

出典 相続登記を自分でやる方法 - 不動産名義変更手続センター（土地・家・マンションの名義変更）

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まずは登記されている名義の変更をする必要があります。

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相続が発生して不動産を取得した場合は、その権利を登記によって確定しないと、将来的に相続人同士でモメてしまう可能性があり、そうした事態を避けるために不動産の相続登記を行なうのです。

出典 http://www.tokyo-intl.com/category/1598164.html

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数次相続（手続きしない間に相続人が次に亡くなった）や代襲相続（相続人である子が先になくなっている）など、特殊な事案になると手続きが煩雑になり、一般の方では難しくなることもございます。

出典 自分で手続きできる？ - 不動産名義変更手続センター（土地・家・マンションの名義変更）

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まったく知識のない人が自分で相続登記を変更するのはかなり難易度が高いようです。
専門家に任せるのが無難といえるでしょう。

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2.売却依頼

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もし、土地や建物のメンテナンスを怠ったり、納税の義務を果たさなかったりした場合は、差し押さえや行政代執行などの強制処分を受けることも考えられます。これでは故人の遺志を受け継いだ土地も台無しです。その後の税金や管理費のことで悩んだ場合は、相続後に土地を売却することも視野に入れておくとよいでしょう。

出典 不動産相続で困ったら…もめないための特別講座

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相続した不動産は売却することもできます。

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相続登記が完了したら、ここで初めて不動産屋に土地の売却を依頼します。依頼するだけで費用がかかると思われがちですが、この時点では費用は発生しません。売り手と買い手の売買が成立した時に、費用が発生します。不動産屋には売却金額の3%を支払います。

出典 土地の相続手続きと流れを解説｜分け方・必要書類・費用まで｜相続弁護士ナビ

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売却を依頼する場合、まずは不動産会社に物件の査定を依頼する。この段階ではまだ正式な売却依頼ではなく、「いくらぐらいで売れそうです」という提案をしてもらうだけだ。家を建てる場合に例えると見積もりを取る段階に当たるので、相見積もりならぬ「相査定」を複数の不動産会社に出してもらうのが一般的だ

出典 不動産売却の依頼の仕方を知ろう _ SUUMO不動産売却

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不動産を売却するなら、不動産会社に依頼するのが一般的です。

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3.解体等売れやすい土地にする

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土地の境界については、測量して境界確定するべきですが、古い家の場合でもリフォームや解体して売ることを、不動産会社から勧められるかもしれません。

出典 家や土地の売却時にこれだけは知っておきたい5つの注意点

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まず、古家がなくなることで、古家の瑕疵担保責任が発生せず、売却後に余計なトラブルに巻き込まれなくなります。
また、整地されている状態は、手間がかからない印象を与え売れやすくなります。

出典 古い家を売るポイント。解体やリフォームの必要性は？

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家の状態が悪い場合、解体で更地にするなどで売れやすくなる可能性があります。

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解体することで大きいのは、土地の固定資産税が高くなることです。
古家がなくなると、3～4倍程度に増えることを考えると、なかなか踏み切れず、売れるまでの期間が長いほど負担が増します。

出典 古い家を売るポイント。解体やリフォームの必要性は？

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ただし、家を解体した場合固定資産税が高くなります。この点は注意が必要です。

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4.不動産譲渡税の支払い

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不動産売却後にかかる税金は、所得税、住民税、復興特別所得税です。

これらは譲渡益が発生した場合に課されるため、一緒くたに譲渡(所得)税とも呼ばれます。

このうち、所得税に関して確定申告が必要となります。

出典 不動産売却後の確定申告の流れ！申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説 - 不動産売却プラザ

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お住まいの取得・譲渡における様々な特例を受けるためには、ご自分で申告を行わなければなりません。
なかでも「確定申告」「贈与税の申告」はお住まいの取得、譲渡があった年の翌年に行う手続きですので、忘れずにチェックしておきましょう。

出典 お住まいの取得・譲渡後に行う特例の申告｜平成30年度税金の手引き｜三井不動産リアルティ株式会社

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不動産は譲渡後に税金がかかります。これは翌年に自身で申告しなければなりません。頭に入れておきましょう。

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不動産相続におけるトラブル

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不動産相続はトラブルが起きがちです。どういったトラブルが多いのか見ていきましょう。

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