将来の年金の収入不足を補填するために、投資用のワンルームマンションを購入される方が多くなっています。
首都圏のワンルームマンション（占有面積30㎡未満）の新規分譲戸数は2015年に9756戸となりました。
この数値は、ちょうどバブル真っ只中の1991年9874戸に匹敵する勢いです。

一方で2015年に改正された相続税の実質増税によって、節税効果の高い都心のワンルームマンションを購入するという動きもワンルームマンションの供給増加に寄与しているようです。

今後の入居需要予測を見てもファミリータイプの一般世帯は2020年に減少に転じるのに対して、シングルやDINKSなどの単独世帯は、2030年以降に減少に転じると言われています。
入居需要がより長く続く可能性が高いも人気の秘密と言えるでしょう。

簡単に言ってしまうと、築古や地方の物件になればなるほど利回りが上昇していく傾向にあります。行きつく先は総じて需要と供給のお話しです。

需要の少ないものはどうしても価格を安くしないと購入側に魅力的に映りません。だからこそ値段を安くしなければならないのです。そうなれば利回りは高くなりますね。



その逆に都心部であればあるほど、人口も多いですし、空室率も少ないですよね？そうなれば誰しも都心で物件を持ちたいと思う訳です。そうなると需要が多いわけですから総じて価格が高くなってしまうのです。価格が高くなればどうしても利回りは下がってしまうということですね。

ワンルームマンション投資を始められる方は一般的な会社員や公務員の方が多いですから、そこまで多額の自己資金を持っている方も少ないでしょう。そうなると物件価格のほとんどをローンで賄う訳ですから、毎月の支払も多くなりますね。しかも都心の物件であれば利回りが高くないので、多くのキャッシュフローも当然見込めません。

「家賃保証をするので空室の心配はありませんよ！」

「管理運営は自社で行うので退去時のリフォーム費用がかからず安心です！」

「１５年後の買取保証も付けるので売却による出口もバッチリです！」

最初は不動産投資なんて全然興味がなかったのに、営業マンの話を聞くうちに心が揺らいできた・・・なんて事はないだろうか？

森谷俊之森谷俊之
最近、セールストークを聞いて新築ワンルームマンションを購入する方が増えています。失敗したと、相談に来るサラリーマンが急増しています。


残念ながら、ワンルームマンションに投資をしたばかりに数百万円から数千万円の損失を出している事に、あとから気づく方は多い。

節税効果など跡形もなく吹っ飛ぶほどの、損失である。

節税になるって聞いていたのに！
ワンルームマンションに投資するということは、個人であっても一つの事業ですので、マンションを貸すことで得られた収入は課税対象となります。当然、その収入は利益として申告する必要がありますが、家賃収入をそのまま計上するのではなく、建物の減価償却分や借入金利を経費として引くことができるので結果として税金対策になるという説明が多いようです。

しかし、本当に節税の恩恵を受けることができるのは、新築ワンルームマンションで長期にわたる節税効果をメリットとして説明された場合は要注意です。

現在居住中の物件
・長く住んでもらえそうな物件
・空室になってもすぐに埋まりそうな物件
このような物件は安心感があるので
一般論として少し高くてもいいという判断になりがちです

「2008年の秋ごろにリーマンショックがあって、年末に近づくにつれて派遣切りがテレビのニュースで話題になってきました。たまたま見ていたニュースで、『この年末には退去しなくてはいけない……』とインタビューを受けている派遣社員がいて、テロップに映し出された工場や地名が、まさにうちの物件のある工業団地でした。あの時の衝撃は今でも忘れられません」

そのニュースが報じられた翌週に、契約している法人から退去の連絡があった。

「テレビで見ていたので、『ああ、派遣切りって本当だったんだ』と思いました。そして、派遣社員の人たちも大変だけど、私たち大家さんもすごく大変なんだなぁ、と。全空ですから、ローンも支払えなくなります。主人と今後どうしたらいいのか相談しました」

Ｑ：マンション投資の手取り利回りが4～5％と聞くと、どうしても株やFXにくらべ魅力を感じません。不動産は本当に有効な投資先なのでしょうか？

A：マンション投資は間違いなく有効な投資先です。

確かに株やFX（外国為替証拠金取引）は、時としておおきな収益を生むことがあります。
最近では一介の主婦がFXで何億円もの脱税事件を起こして話題になりました。

しかし、株やFX取引で長期的かつ安定した収益を上げることができるでしょうか。
ITバブルの崩壊や為替相場の乱高下で大きな痛手を負った方も多かったはずです。

株やFXではリターンが大きい分、リスクも大きいのです。

マンション投資は、株やFXのように目に見えて大きな収益を上げることは出来ません。
手取り利回りも4〜5％の物件が中心となっています。
しかし、マンション投資ならば『長期的』『安定的』に収益を上げることが可能です。将来に渡って人口の減ることのない確かな地域の確かな物件を購入すれば、不動産価格が半分になってしまうことや、賃料が半分になってしまうことは考えられません。

空室のリスクは常につきまといます。不動産投資の初心者は区分マンションからスタートするのが一般的ですが、区分マンションは空室になれば家賃収入はゼロです。収入がゼロになってしまっては利回りも何もなく、購入前に入念な事業計画を立てていたのが無意味になってしまいます。退去後に次の入居者が決まる間の1ヶ月間など、一時的な空室はどうしても発生してしまうでしょう。ですが、これが2ヶ月、3ヶ月と続いてしまうと、収入がない中でローンの返済を行うことになり、非常に苦しいです。

空室リスクを最小限に抑えるには、空室になりにくい物件を購入することです。具体的には東京23区などの都心部、駅から徒歩10分以内の物件です。多くの人が賃貸物件を探すときに必須条件としてあげるような条件が揃っている物件をイメージするとよいでしょう。