このブログを初めて訪問した方は、「そもそもコダテトウシってなんのこと？」とお思いかもしれませんね。

一口に「不動産投資」といっても、その種類は実にさまざま。

ハワイのコンドミニアムを貸すのも、都心マンションの一室を賃貸に出すのも、不動産投資に含まれます。

そんな中で、特に一軒家（＝戸建）を売ったり貸したりするものを「戸建投資（こだてとうし）」と呼んでいます。

イメージとしては「築35年の戸建を300万で買って、70万でリフォームして、月6万で貸す」という感じ。

月収300万のサラリーマンでもチャンスがある方法ですが、反面リフォームなどの手間はかかります。

小額から始められる
間取り変更などがしやすい
利回りが高い物件が見つかりやすい
賃貸需要が多く駅遠でも戦える
入居期間が長い
共用部の管理などがなく手間が少ない
出口（売却）が取りやすい
変形地や狭小地でも問題なし
全体としてリスクが許容範囲になりやすい
まずは、戸建て投資のメリットからご紹介します。

アパートや区分マンションほど投資人口は多くないものの、戸建てを好む投資家は少なくありません。戸建て投資にはどのような魅力が隠されているのか、これから探ってみることにします。

戸建て投資はマンションやアパートなどと比べて投資の拡大が遅く、まとまった収入を得るには非効率なのがデメリット。安定した収入を得るには複数の物件を購入することが必要です。ワンルームマンションや一棟マンション、アパートなど、複数世帯を内包する物件は購入すればするほど世帯が増え、家賃収入もある程度確保されます。一方、戸建ては１つの物件に１世帯ずつ入居します。そのため収入の増え方は非常に穏やかなのが特徴。まとまった収入を得るために購入する物件としては向かないでしょう。物件購入の手続きはさほど大差がないので、効率的に稼ぎを安定させるために複数物件の購入を検討している場合はお勧めできません。


戸建てはマンションに比べて近隣トラブルや権利問題の発生が頻繁に起こるので、その都度オーナーの対応が必要です。隣接している住宅との境界線があいまいである、木の枝が近隣に侵入している、水道をご近所さん同士で折半して決定する…などマンションよりも違ったタイプの権利関係や近隣トラブルに逐一対応しなければなりません。

それに対しもっと不可避な問題点、それは、

戸建て投資を繰り返すと投資の未来が決まってしまう

ことです。
これが他の人が指摘することのない問題点です。


どういうこか説明する前に、
事例を挙げてしまいたいと思います。

私は20年以上戸建て投資をしてきたDIYの巨匠のような女性に、
「これからRCの１棟物をやろうと思うのだけれど」
と相談されたことがあり、
私はそれはやるべきではないと答えました。
なぜだかわかるでしょうか？

それは、まるで今までのロットと合わなかったからです。

この方は数十棟の戸建てを所有し、
元金回収の終わっている戸建ても数多く所有しています。

このまま戸建て投資を続けていれば、まず安泰です。
もう投資人生を勝ちで終えることが確定されているのです。
それなのに、
これからあえてリスクを冒す必要がそもそもあるでしょうか？

古くなった戸建て賃貸住宅を、しかも郊外で購入したいと考える方が、どれだけいるのか疑問です。うまくいけば、住んでいる方が直接買ってくれるかもしれませんが、その可能性はどの程度なのでしょうか。今後は、空き家対策特別措置法の絡みで、郊外の中古戸建て住宅の売り物が、ますます増えるのではないかと予想されます。そんな中での郊外の中古戸建ての売却は難しいのではないかと思います。



以上のような状況を考えると、弊社では事業として取り組めない、という判断になります。



しかし、全ての戸建て賃貸がダメだと言っているわけではありません。競争に勝てる希少価値の高い物件にめぐり合えれば、確率は低いでしょうが、戸建て賃貸でも成功する可能性は十分にあります。



いずれにせよ、慎重に検討されることをお勧めいたします。

ここまで戸建賃貸のメリットとデメリット、他の投資物件との違いを紹介してきました。ここで、あらためて戸建賃貸に向いている方の特徴を確認していきましゅう。

戸建賃貸に向いている方

相続などですでに土地を所有している
土地は都内ないではないが、大都市からの通勤圏内である
土地が変形地でアパート建築には向いていない
以上のようにすでに土地を所有しており、その土地も上記に掲げているような条件を満たした方が戸建賃貸に向いている人です。

ただし、戸建賃貸の入居者層である典型的なファミリー世帯は、年々減少を続けています。戸建賃貸の大きなトレンドとしては、逆風が吹いていることが間違いありません。土地を持っているからと言って、簡単に手を出すのではなく、将来の賃貸需要もしっかりと見極めることが大切です。