通常の賃貸経営では、物件所有者である大家が入居者と賃貸借契約を結び、家賃を収入源として物件費用を回収します。
自分で経営しているので、家賃収入はすべて自分に入ります。

それがサブリースになると、物件所有者はサブリース会社（不動産会社）に建物を一括で借り上げてもらい、サブリース会社から一定の賃料を得ます。
多くの場合、賃料は実勢家賃をベースにその一定割合で決められ、空室であっても賃料が支払われる「家賃保証」が魅力になっています。

入居者はサブリース会社と賃貸借契約を結ぶので、入居者に関係する管理はすべてサブリース会社に任せることができます。
その代わり、サブリース会社が保証する家賃は、入居者が支払う家賃よりも低いです。

このように、自分の物件を使って賃貸経営してもらい、家賃保証の形で安定収入を得る運用方法がサブリースというわけです。