初心者が不動産投資を成功させるためには、「勉強」が不可欠です。

たとえば、利回りの考え方、計算方法、ローンの組み方、不動産投資にありがちなリスク、不動産投資の形態やそれぞれのメリットデメリット、税金やキャッシュフローの計算方法など、知っておくべきことは山ほどあります。

不動産投資をする場合、不動産業者から物件の紹介を受ける機会も多いものですが、そういったとき、自分で適切な判断ができずに言いなりになっていると、失敗のリスクが高まります。

融資条件を把握し、全体的な戦略が固まったら、実際に購入する物件を探していきます。

物件選定のポイントは、目の前の物件だけを見て選ぶのではなく、事前に設定した目標・融資枠から逆算して考えていくことです。

投資計画を基に物件の購入を行います。

物件のお申込みから所有までの流れは、購入物件や利用する金融機関によって変わりますが、基本的には、物件申込やご契約、融資審査・承認を経て、物件お引渡しに至ります。

お引渡し後から、いよいよ収益物件の運用が始まります。

「住宅ローン」はご自身で住む住宅を購入するためにしか、原則として利用できません。「不動産投資ローン」は、マンション投資といった賃貸経営を行う際に利用するローンとなります。

最も利用される金融商品はアパートローンで、住宅ローンの変動金利を基準に、賃貸住宅、賃貸併用住宅などに活用されています。

（1）変動金利型
変動金利型は、名前の通りに金利が変動します。金利は、半年に1回見直しされ、返済額は5年に1回見直しがあります。

金利の上昇によって返済額が増えた場合、これまでの返済額の1.25倍までと上限が定められています。

（2）固定金利型
固定金利型とは指定した全期間は同一金利の商品です。

中には1年固定、3年固定、5年固定など固定年数を選ぶことができます。一般的には固定年数が長い商品の金利は高い傾向があります。

住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が審査基準の項目が多く、また審査も厳しく行われます。審査基準が異なるため、金融機関に提出しなければならない書類も、住宅ローンより不動産投資ローンの方が多くなります。また、必要な書類とは異なりますが、物件によっては、実際に現地に行って物件を自分の目で確認しているかどうかを、金融機関に聞かれることがあります。

年収500～1,000万円の人は、地方銀行を中心に利用する金融機関を検討しましょう。地方銀行の場合、利用できるエリアが限られますが、ほぼ全国で利用できる銀行などもあります。

もちろん、借入金額などの条件が合う場合は日本政策金融公庫もおすすめです。

年収が1,000万円以上ある場合、都市銀行も視野に入ってきます。ただし、都市銀行の場合、自己資金や事業実績の有無も重要なポイントです。

もし、年収は多いのに実績がないことで融資が受けられない場合は、まず地方銀行など他の金融機関の不動産投資ローンを利用して実績を作ることから始めましょう。