収益物件とは、毎月一定の賃金収入のある不動産、つまり一棟売りのアパートや賃貸マンション、テナントビル等のことをいったり、投資した不動産の家賃収入から収益を得る目的で購入する物件を指します。

代表的なものとしては、マンションやアパート、オフィスビルなどが挙げられる。

不動産投資の場合、一定の金額を頭金として借入れを行うことで、自己資金を上回る物件の購入が可能になる。この場合、利息を含む借入費用を返済する必要はあるが、賃料が融資返済額、管理費などの諸費用、固定資産税、都市計画税などの税金を上回れば収入が得られる。

一棟アパートやマンションといった収益物件は、投資商品の1つです。投資商品であるからには、運営するにしても売却するにしても利益を最大化することが重要なポイントとなります。

物件の内容によりますがフルローンなどで1棟物を購入できれば、3年ほどで自己資金を倍にすることも可能ですので、不動産の投資先があるのであれば、今すぐ売却して自己資金を厚くし、次の投資へ備える方が、5年間保有するよりも賢いと言えるでしょう。

ただし、昨今の物件の価額高騰で、なかなか投資先が見つからない方にとっては今売却するのはベストではないかもしれません。

何らかの要因が作用して地価の上昇があったときを見計らって売却するというものです。

減価償却費期間が満了となるタイミングで売却するというのもよく見られるケースです。

内覧者に「買いたい 」と思わせるコツ

(1)部屋をスッキリ見せる
(2)何でも明るく見せる
(3)部屋掃除は厄介なのが「水回り」で長年の汚れは取り辛くハウスクリーニングを検討する。
浴室相場10,000円～20,000円位、キッチン相場10,000円～24,000円位。

仲介依頼時のポイント10

1.3か月以上余裕を持つ　
2.査定価格と売れる価格は別物と考える
3.売出価格は10万円単位の端数で設定　
4.販売戦略(売却シナリオ)を立てる
5.仲介会社の売却状況を確認　
6.売出開始後2週間で価格を見直す
7.理由に納得いくまで値下げに応じない　
8.内覧大歓迎というオープンな雰囲気を演出
9.手間やコストを掛け雰囲気を上げる　
10.情報サイトを使い売却方法を再点検

不動産会社と結ぶ媒介契約には大きく分けて3種類あります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があり、それぞれに特徴があります。

仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは契約で禁じられています。また、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。

専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。

一般媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者(売主や貸主)が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約をいいます。

この「一般媒介」という形態で不動産業者が契約を結ぶのは、あくまでもこれから何かの機会に専属や専任媒介に切り替えるチャンスを狙っているだけの事が多く、「一般媒介契約」のほぼ99％が、売主さんからの希望で契約しているケースが殆どなのです。