家賃保証で起こるトラブルとは?

家賃保証で起こるトラブルについてまとめてみました。

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そもそも家賃保証とは?

賃貸住宅経営において、もっとも発生しやすく、しかも経営的に大きな痛手となるのが、所有物件の空室リスクです。空室が多くなってしまったり、数は少ないものの長期間に入居者が決まらないなど、家賃収入に大きな影響となる経営リスクです。この空室リスクは、物件の設備を充実させたり、家賃を競合物件と同レベルか低く設定することによってある程度避けることはできますが、住んでいる入居者様に対するケアや収支のバランスからも、残念ながら完全に防ぐことはできません。
そこでよく使われているのが家賃保証による賃貸経営のリスク軽減です。家賃保証とは、空室が発生しても、本来受け取れるはずの金額(家賃)から、取り決められた一定率の金額を不動産管理会社が支払ってくれる保証契約です。
多くの場合この家賃保証は、一括借上げ(サブリース)に包括されることが多く、賃貸住宅のオーナー様は、空室が発生するたびに収入が大きく減ってしまうことや、新たな入居者様の募集について心配することも避けられるため、オーナー様にとって安定した不動産経営のためにもメリットの大きいシステムと言うことができます。

所有物件の空室リスクを軽減できるのはオーナーにとっては嬉しいサービスです。

家賃保証のトラブルが発生する原因は?

理由は大きく二つあります。

ひとつは、建築会社の営業担当者などがオーナー様を安心させるため、いいことばかりを話してしまうことです。

サブリースの契約書には、家賃の見直しを行うことが明記されています。アミックスは必ず契約の前に、家賃の見直しがあること、見直しによって家賃が減額される可能性があることをご説明しています。

でも、オーナー様にこのことをきちんと説明していない会社も多く、なかにはわかっていながら、あえて誤解を与えるような話し方をする、無責任な会社さえあります。そのため、オーナー様は、契約期間中はずっと定額の家賃が保証されるかのような印象を持ってしまうのです。

もうひとつの理由は、そもそも賃貸経営に適していない立地なのに強引に建てさせてしまうことにあります。

地価が上がり、家賃も上がっていく時代だったら、あまり立地のよくない場所に無理やり建てたとしても、なんとか経営ができました。でも今はそんな甘いことが通用する時代ではありません。安易な賃貸経営は大きな失敗につながります。

良いことばかり言う業者には注意が必要です。甘い言葉には、裏があると思ってください。

大手の会社が事例も!

株式会社リプラスとは平成20年に破産した家賃保証会社。当時、業界の中でもメジャーな存在であった同社の倒産は大きなインパクトがありました。本来、家賃滞納のリスクをカバーするために、家賃保証会社に保証料を支払っているわけで、肝心の家賃保証会社が倒産してしまって、債権回収できないなどといった状況は、本当にシャレにもなりません。

会社が潰れてしまうと債権が回収できないので、オーナーにとっては大きな痛手です。

免責期間によるトラブル

多くの場合、家賃保証には免責期間が設けられています。家賃保証を新築物件に設定する場合には、入居者を集めるためにある程度の時間がかかってしまうことから、1、2ヶ月程度の免責期間が設定されるケースはよくあります。しかし、不動産管理会社によっては、入居者の退去時にも免責期間を含む場合があります。

免責期間は、不動産管理会社が家賃を保証しなくてもよい期間といえるため、オーナー側にとっては免責期間中は無収入期間となってしまいます。特に退去時の免責期間においては、家賃保証を利用するメリットの一つである空室時の家賃保証を失ってしまうことになるため、オーナー側にとって不利になりかねません。免責期間についての取り決めについて、不動産管理会社側に有利な条件設定となっていないかしっかりと確認する必要があります。

契約する際は、不動産会社や保証会社に有利な条件になっていないかチェックしましょう。

家賃減額によるトラブル

本来オーナーに示された金額よりその後かなり低い金額で貸し出されることで、オーナーの手取りが減少することが多く発生しています。不動産管理会社はリスクを下げるために家賃の引き下げを行いますが、オーナーへの事前説明が徹底していないなどでトラブルが発生しています。

利益が減るのはオーナーにとってマイナス以外にの何ものでもありません。信頼できる会社探しが必要です。

建築費・修繕費・改装費によるトラブル

サブリース契約を前提とした場合、オーナーさん負担でアパートやマンションといった賃貸物件を建設することが一般的です。建築費はもちろんですが、修繕費や改装費の負担はどちらがどれくらい負担するのかといった契約内容について事前に説明を受けなければオーナーさんは自分のリスクがどれくらいになるのか把握できませんよね。もし不動産管理会社の方からそういった金銭面の話が出てこない場合はこちらからするようにしましょう。
 サブリースでよくあるのが建築費を水増しして建築させた段階でアパートやマンション収入の半分を不動産管理会社が手に入れるといった手口です。実際になぜこれくらいの金額がかかるのかといった話を詰めるようにしましょう。

どこにでも悪い業者は存在するようです。金銭面の話しは契約前に細かい部分まで聞くようにしましょう。

契約解除によるトラブル

勧誘では業者から「30年間アパートを借り上げ、賃料を保証する」と口頭で説明を受けることも多い。契約書にその旨が明記されることもあるが、同時に「業者側から解約できる」といった規定が盛り込まれ、契約期間中であっても解約可能とされていることもある。

口頭だけで説明をする業者には要注意。必ず契約書に目を通しましょう。

失敗しないための家賃保証会社の選び方!

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