一棟マンションでは、入居率が低いと売却にこぎつけるのも一苦労です。まずは空室を減らすことからはじめていきましょう。

汚い物件であっても、入居者が住む前に掃除をすれば済みますし、逆にキレイな物件であってもしばらく住んでいれば汚くなります。しかし入居者の心理としては、「内見時に見た状態が、入居後もずっと続く」と考えてしまうので、隅々まで掃除がしてあることは、強調しきれないほど重要だということです。

今までは入居者が退去した場合は管理会社が業者に連絡して部屋を清掃していました。しかしいつも何日に清掃が終わって入居可能かの連絡が遅くて入居者募集の機会損失が結構ありました。



そこで最短距離でいくことを思いつきました。それはクロスを張り替える必要がなければ大家自身が退去日に立ち会ってその後一気に清掃するのが一番機会損失しなくていいということです。

リノベーション等により、お部屋の内装や外観をきれいにすれば、建物の価値や魅力は向上します。また、時代に合った間取りや設備を取り入れることで、入居者のニーズにあった物件にすることが出来ます。

立地や築年数から部分的な設備変更では入居者にとって魅力的な物件にならない場合があります。

また前の入居者が長く住み、原状回復をするにしてもかなりのお金がかかることも考えられます。

原状回復にお金をかけるのであれば、予算を増やし、入居者が付くようにリノベーションをすることも提案の一つです。

まずは、お部屋の内見に来てもらえなければ、入居者さんは決まりません。募集方法を工夫し、内見数を増やすことが満室経営の第一歩になります。見栄えの良い募集チラシを作成し、主要なポータルサイトには確実に掲載するようにしましょう。

拙著「みんなが知らない満室大家さんのヒミツ」（ぱる出版）の第一章に、来店者にお部屋の案内をする仲介営業マンのお話が出てきます。自分の嫌いな大家さんが持っている物件を内見したいという来店者を巧みな話術で誘導し、自分の好きな大家さんの持ち物件に入居を決めさせる...という内容ですが、これは現実の仲介現場でも頻繁に起こっています。

では、どういう大家さんが重要だと認識されて、いわゆる「VIP待遇」をされるかというと、まずは単純に「規模が大きく、たくさんの管理料や仲介料を払っている」という大家さんが有利です。規模が大きくても、管理料や広告料を値切っていたりすれば、それだけ大家さんとしての重要度は下がっていきます。