【住宅ローン借り換え】同じ銀行で借り替えた場合のメリットまとめ

gannbarisyuhu037 さん

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まず始めに住宅ローンとは何か?

住宅ローンとは、宅地の取得や住宅の新築・改築などの目的のために、土地と家屋を担保として銀行などから資金を借りるローンです。

住宅ローンは、大きく分けると公的住宅ローン(公的融資)と民間住宅ローン(民間融資)に分かれ、かつては、住宅ローンの組み方は、「住宅金融公庫融資」や「年金融資」などの公的住宅ローン(公的融資)を優先に、民間住宅ローン(民間融資)と言う優先順位で考えるのが、最も安全かつ有利なローンの組み方でした。

しかし、平成19年3月末で公的住宅ローンの住宅金融公庫融資が廃止となり、これからは「フラット35」も含め、民間住宅ローンを中心に住宅ローンを組むことが一般的になりました。

借り換えは家計の救世主!?

憧れのマイホームを手に入れたものの、住宅ローン返済のために家計の節約に注力する主婦の方はたくさんいます。
しかし、節約にも限度があり“思いつく限りのことはやり尽してもうこれ以上はできない…”という方にこそ試していただきたいのが『住宅ローンの見直し』です。

家は人生最大の買い物と言っても過言ではなく、ローンの借り入れは当然ながら超高額。
実は、この高額ローンを賢く借り換えることで、総返済額がお得になるメリットが生まれるケースがあるんです。
住宅ローンの借り換えは、家計のピンチ救う大きな可能性を秘めているといえます。

住宅ローンを借り換える理由は?

当然、借り換える理由としては、「借り入れ金利を引き下げて返済額を削減する」以外にはないような気もしますが、回答結果はこのようになっています。

・金利が低くなるから : 71.3%
・返済額が少なくなるから : 62.5%
・適用金利が上昇、返済額が増加するから : 18.7%
・金利優遇の優遇幅拡大や返済修了までの通期適用が受けられるから : 9.5%
・今後の金利上昇や毎月の返済額の増加が不安になったから : 7.7%
・変動金利に移行するのが不安だったから : 2.6%
・それほど長く借りる必要がなくなったから : 2.6%
・その他 : 5.3%

住宅ローン借り換えは家計に合った金額や返済期間で再考を!

住宅の購入から年数が経つに従い、家族構成や夫婦の働き方に変化が生じることもあります。そうした変化によって住宅ローンを組んだときと家計収支が異なることがあります。住宅ローンの借り換えは、単に総返済額を抑えるだけでなく、家計に占める大きな支出である住居費を、現在の暮らしに合わせて見直す好機でもあります。

借り換えをする際には、金利や借り換えにかかる諸費用の比較はもちろん大切です。しかし、住宅ローンと長く無理なく付き合うためにも、今後の家計収支の変化に目を向けて早めにアクションを起こすことが大切になってくるでしょう。借り換えは、自分の家計に合ったものを選び直せる機会ととらえ、前向きに検討してみましょう。

借り換えのメリットとは

借り換えの決め手となった理由となった具体的なメリット

・金利が低くなった
・保証料がかからなかった
・繰り上げ返済が無料になった

借り換え先の比較検討や手続きなどの手間を差し引いても、そのメリットは大きいと感じている方が圧倒的でした。

住宅ローンを借り換えすべき条件とは?

これだけ低金利となると、中でも一番最初の条件である「金利削減幅1%以上」が最もハードルが高いものではないかと思いますが、しかし実際には、借り換え時の費用・コストが極めて少ない銀行が出てきている上に、住宅ローンの借り換えが一般的なものになってきていることから、早め早めに借り換える人が増えてきており、実態と合わなくなってきているのではないかと思います。

たとえば、残り期間が20年以上で、元本が2,000万円以上などの場合では、金利削減幅がもっと少ない場合でも十分メリットがプラスになる、ということですね。

では実際のところ、住宅ローンを借り換えたみなさんは、最初に借りてから何年くらいで借り換えをされているのでしょうか?

☆住宅金融支援機構が実施した、借り換え利用者へのアンケート調査☆

・3年以内  : 28.3%
・5年以内  : 14.7%
・10年以内 : 34.9%
・15年以内 : 15.7%
・15年超  :  3.5%
・不詳    :  2.9%

つまり・・・8割近い方が借りてから10年以内に借り換えをなさっている、ということですね!思ったより早いタイミングで決断されていると感じる方が多いのではないでしょうか。

さらに4割強の方は5年以内に借り換えているということですから、借り換えようと思った方はとっとと借り換えてしまっている、ということですね。借り換えにあたっては自分で準備しなければいけない書類も多く、億劫に感じたり、躊躇する方が多そうですが、それでも全体で見ればかなり早いタイミングでみなさん借り換えているということであり、その行動力はすばらしいことなのではないかと思います。

そしてそれだけ早く借り換えをしているということは、残り期間は平均的には20年以上あり、おそらく住宅ローン残高も2,000万円以上あるでしょうから、金利削減幅がそれほどなくても借り換えの「収支」がプラスになっている現状を示唆しております。

知っておきたい住宅ローン借り換え費用!

銀行によって詳細は異なりますが、概ね以下のような費用がかかります。
・住宅ローン元本1,000万円の場合 :  37万円
・住宅ローン元本2,000万円の場合 :  58万円
・住宅ローン元本3,000万円の場合 :  79万円
・住宅ローン元本4,000万円の場合 : 100万円
・住宅ローン元本5,000万円の場合 : 121万円

結構な金額になります。借り換えに際しては、借り換えによる金利低下メリット=支払い利息削減額が上記費用を上回ることが肝心です。

借り換え時の審査の落とし穴

借り換え時特有の審査の落とし穴について書きたいと思います。


新規で住宅ローンを借り入れる場合の審査と比較して、厳しくなることも逆にゆるくなることもありますが、簡単にまとめるとこのようになります。


・新規で借り入れる場合より審査が厳しくなるもの:年収、勤続年数、延滞暦など借入人の信用に関わるもの
・新規で借り入れる場合より審査がゆるくなるもの:物件の審査・評価や、物件の価値に対する貸し出し金額の比率など、物件に関わるもの


これは借り換えだから、というよりは日本のようにデフレや不動産価格の下落が続き、借り換えの場合の多くは貸し出し金額に対して、担保となる不動産物件の価値が足りない「担保割れ」の状態だから、ということが理由でしょうね。


要は今の住宅ローン借り換えの審査は「物件の条件は少しゆるくしてあげるので、借入人の信用はしっかり見ましょう」という流れになっているということですね。ある意味、物件の状況に合わせて少し柔軟に対応してくれている、と言えなくもないですね。

個別に審査のポイントをみよう!

[年収]

 新規で住宅ローンを借りる時より厳しくなるのが普通ですね。年収の最低基準が通常だと300万円の場合、借り換えなら400万円が条件になる、などです。